(2022)浙0109民初2991號(hào)

原告:順發(fā)能城有限公司

被告:杭州市蕭山區(qū)佳境天城第三屆業(yè)主委員會(huì)

原告順發(fā)能城有限公司(以下簡(jiǎn)稱“順發(fā)公司”)與被告杭州市蕭山區(qū)佳境天城第三屆業(yè)主委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“佳境天城業(yè)委會(huì)”)車位糾紛一案，本院于2022年3月4日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2022年4月1日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。順發(fā)公司委托訴訟代理人黎明、張惠惠，佳境天城業(yè)委會(huì)委托訴訟代理人賀正琦到庭參加訴訟。2022年6月1日，本案依法裁定轉(zhuǎn)為普通程序獨(dú)任審理。期間，本院組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告順發(fā)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求:1被告移交地面停車位87個(gè);2.被告返還原告車位使用費(fèi)344400元(最終按實(shí)際已支付金額計(jì)算);3.本案訴訟費(fèi)用、鑒定費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由:佳境天城小區(qū)項(xiàng)目系原告開(kāi)發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)地面停車位87個(gè)。原告在出售該小區(qū)商品房時(shí)，與買受人合同約定小區(qū)地面停車位歸出賣人。小區(qū)建成使用后，因地鐵建設(shè)需要，征收回了原部分車位所在區(qū)域的土地。地鐵完工后，被告在場(chǎng)地內(nèi)已經(jīng)劃定了相關(guān)車位。被告于2019年初通知原告，小區(qū)全部地面停車管理系統(tǒng)改為無(wú)人值守收費(fèi)系統(tǒng)。被告拒絕認(rèn)可原告對(duì)87個(gè)地面車位的使用權(quán)，要求原告繳納停車費(fèi)。因原告辦公區(qū)域位于小區(qū)停車管理系統(tǒng)內(nèi)，為保證員工停車及公司經(jīng)營(yíng)需要，原告被迫保留權(quán)利先行繳納停車費(fèi)。被告拒絕向原告交付87個(gè)車位并強(qiáng)制收取停車費(fèi)的行為，已嚴(yán)重侵害原告的合法權(quán)益。

被告佳境天城業(yè)委會(huì)辯稱:

一、原告主張規(guī)劃圖紙上規(guī)劃了87個(gè)地面停車位即認(rèn)定屬于其所有系對(duì)法律規(guī)定的錯(cuò)誤理解。首先，根據(jù)《民法典》第二百七十五條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹嬲J(rèn)為只要規(guī)劃好了就屬于原告所有，這是對(duì)民法典第275條規(guī)定的誤讀，根據(jù)《民法典物權(quán)編理解與適用》中對(duì)該條的理解，“規(guī)劃內(nèi)車位、車庫(kù)，是建設(shè)單位在開(kāi)始建造之初經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并于建造完成后可以辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位?！币簿褪钦f(shuō)只有原告在享有停車位所有權(quán)的前提下，才能通過(guò)出售、贈(zèng)予或出租等方式約定車位的歸屬。本案中原告對(duì)87個(gè)地面停車位沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記原告主張規(guī)劃圖紙中對(duì)地面停車位的規(guī)劃，本質(zhì)上與小區(qū)道路、綠化等規(guī)劃用途一樣，是確定小區(qū)內(nèi)公共土地的使用方式，開(kāi)發(fā)商按照規(guī)劃建設(shè)的地面停車位是小區(qū)業(yè)主共同生活的輔助設(shè)施，性質(zhì)上屬于小區(qū)的配套設(shè)施。規(guī)劃從行政管理要求的角度確定了開(kāi)發(fā)商的建設(shè)義務(wù)，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設(shè)施，舊并非依據(jù)規(guī)劃建設(shè)的附屬設(shè)施都?xì)w開(kāi)發(fā)商。

其次，涉案車位不多計(jì)入建筑面積，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此其不能成為開(kāi)發(fā)商享有專有權(quán)的專有部分。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條第一款建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的專有部分:(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。"本案中，地面停車位不屬于具有獨(dú)立空間的專有部分，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，所占用的只是全體業(yè)主共有的道路，本質(zhì)上屬于共有部分的土地使用權(quán)。即使原告在建設(shè)小區(qū)時(shí)支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。

第三，規(guī)劃圖紙中的87個(gè)地面停車位并不實(shí)際存在。鑒定報(bào)告第4頁(yè)-第5頁(yè)鑒定結(jié)果中已明確載明，同時(shí)附件二(第10頁(yè)-第15頁(yè)現(xiàn)場(chǎng)照片)也可以明確看到車位的標(biāo)點(diǎn)在池塘、綠化帶、建筑物還有道路中，原告根本未按照規(guī)劃圖所標(biāo)注的位置修建車位。通過(guò)照片也可以明確看出地面停車位上無(wú)建筑物，實(shí)際上是占用的小區(qū)共有的道路，本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)，而根據(jù)民法典275條第2款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

二、原告認(rèn)為在商品房買賣合同中約定該車位歸其所有即認(rèn)為其對(duì)地面停車位享有所有權(quán)不符合法律規(guī)定。原告雖提供了2份商品房買賣合同，但在購(gòu)房合同中第18條中約定有關(guān)地上車位使用權(quán)屬于原告所有，并無(wú)法律依據(jù)，應(yīng)屬于無(wú)效條款。首先，該約定違反法律規(guī)定，只有在原告對(duì)地面停車位享有所有權(quán)的前提下方可通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。本案地面停車位上并沒(méi)有建筑物，合同中的“車位使用權(quán)”本質(zhì)上屬于一地使用權(quán)。依據(jù)法律規(guī)定，小區(qū)的建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)通過(guò)房屋出售的方式一并轉(zhuǎn)移給了小區(qū)業(yè)主。原告試圖將本屬于全體小區(qū)業(yè)主共有的公共場(chǎng)地使用權(quán)通過(guò)商品房買賣合同約定的方式歸其所有不符合法律規(guī)定，嚴(yán)重侵害了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，屬于無(wú)效條款。其次，商品房買賣合同中的相關(guān)條款屬于格式條款，原告作為提供格式條款的一方，對(duì)于免除自己責(zé)任或者限制對(duì)方權(quán)利的格式條款，負(fù)有對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行提示和說(shuō)明的義務(wù)。本案中，從原告提供的商品房買賣合同第18條中關(guān)于地面停車位使用權(quán)歸屬的約定來(lái)看，該條款排除了全體小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)利，但該條款與合同中其他約定并無(wú)區(qū)別，在簽訂合同時(shí)也沒(méi)有盡到向業(yè)主充分說(shuō)明的義務(wù)。因此，該約定條款屬于無(wú)效格式條款，原告不能以此取得小區(qū)地面停車位的所有權(quán)。

三、本案中小區(qū)地面停車位的使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。涉案地面停車位上沒(méi)有構(gòu)建其他建筑物。而且不在小區(qū)規(guī)劃的建筑面積內(nèi)，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，且其中規(guī)劃的地面停車位在實(shí)際中位于池塘、綠地、道路和建筑內(nèi)，并不實(shí)際存在。而小區(qū)劃定的地面停車位占用的是業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地，應(yīng)當(dāng)屬于佳境天城小區(qū)全體業(yè)主共有。原告所要求返還的87個(gè)地面停車位未計(jì)入小區(qū)的建筑面積，本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。這種地面停車位有別于地下車位，未形成新的使用空間，原告也無(wú)額外成本投入，實(shí)質(zhì)上是占用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地，應(yīng)認(rèn)定屬于全體業(yè)主共有。即使原告在建設(shè)小區(qū)時(shí)支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主共有。

綜上，小區(qū)地面停車位依法應(yīng)當(dāng)屬于全體小區(qū)業(yè)主共有，原告的訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回。

原告順發(fā)公司為支持其主張的事實(shí)，在舉證期限內(nèi)向本院提供了下列證據(jù)材料:

1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證;2.土地使用權(quán)登記證，證明佳境天城項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃和使用權(quán)登記情況。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)真實(shí)性、合法性沒(méi)有異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性、證明目的不認(rèn)可。原告在建設(shè)之初

將土地辦理在自己名下，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，只能表明原告有權(quán)開(kāi)發(fā)建設(shè)。但小區(qū)建設(shè)完成后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。

3.《商品房買賣合同》，證明原告作為出賣人使用編號(hào)2005-1-1-26號(hào)商品房買賣合同出售案涉小區(qū)商鋪房屋，合同約定小區(qū)地面停車位的使用權(quán)歸屬于原告。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)真實(shí)性、合法性沒(méi)有異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性、證明目的不認(rèn)可。首先，原告僅提供2份《商品房買賣合同》，不能證明所有《商品房買賣合同》均有該項(xiàng)約定;第二，原告作為開(kāi)發(fā)商這樣約定的前提是依法對(duì)地面停車位享有所有權(quán)，但該地面停車位本質(zhì)上屬于小區(qū)業(yè)主共有的土地使用權(quán)，原告在合同中對(duì)小區(qū)地面停車位使用權(quán)使用使用權(quán)”的表述足以證明地面停車位本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)，依據(jù)法律規(guī)定隨著小區(qū)房屋的出售，該土地使用權(quán)為全體業(yè)主共有。第三，該約定系原告擬定的格式合同，該格式合同的內(nèi)容違反法律規(guī)定，也未履行提示說(shuō)明義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。綜上，該條款應(yīng)為無(wú)效條款。

4.格式條款備案編號(hào)核發(fā)通知書(shū)及備案《商品房買賣合同》，

證明原告與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議已經(jīng)杭州市工商行政管理局蕭山分局備案。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)真實(shí)性、合法性沒(méi)有異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性、證明目的不認(rèn)可。格式條款是否有效與備案沒(méi)有關(guān)系。原告采用格式條款訂立合同的，提供格式條款一方即原告應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，并按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，沒(méi)有對(duì)格式條款進(jìn)行提示說(shuō)明的，該格式條款無(wú)效。本案中，原告提交的與業(yè)主方簽訂的《商品房買賣合同》關(guān)于地上車位的約定內(nèi)容屬于對(duì)買受方合理享受業(yè)主主要權(quán)利的排除，與其他條款并無(wú)區(qū)別，且原告也未提供證據(jù)證明其已對(duì)該條款盡到合理提示及說(shuō)明義務(wù)，因此該格式條款無(wú)效。

5.佳境天城總平面圖(城建檔案館調(diào)取)，證明地面87個(gè)車位為規(guī)劃車位，屬于物權(quán)法第74條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停車的車位”;公共設(shè)施用地用地面積46300平方米，該用地面積內(nèi)規(guī)劃了包括住宅、商業(yè)裙房、公建辦公、游泳館、停車位、停車庫(kù)等不同功能的建筑及空間場(chǎng)地;配套用房籃球館、幼兒園、物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)用房、社區(qū)管理用房等規(guī)劃位于住字部分(居住用地);居住用地中的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房屬于全體業(yè)主，籃球館等屬于不同業(yè)主;不同的用地性質(zhì)與權(quán)利的歸屬?zèng)]有關(guān)聯(lián)性。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)真實(shí)性、合法性沒(méi)有異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性、證明目的不認(rèn)可。除規(guī)劃外，原告在建造車位前還需拿到建設(shè)工程規(guī)劃許可證。并且建設(shè)完成后可以辦理產(chǎn)權(quán)登記。本案中，事實(shí)上地面停車位地上無(wú)建筑物，本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)，有關(guān)部門規(guī)劃地面停車位的用途，與小區(qū)道路、綠化等規(guī)劃用途一樣，是確定小區(qū)內(nèi)公共土地的使用方式。地面停車位是占用小區(qū)共有的道路建設(shè)的，根據(jù)《民法典》第二百七十五條第2款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場(chǎng)所和公共設(shè)施應(yīng)該屬于全體業(yè)主共有?！睹穹ǖ洹返诙倨呤臈l明確規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！庇纱丝梢?jiàn)，地面停車位等公共設(shè)施依照法律規(guī)定應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。

6.《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，證明原告以出讓方式取得土地;合同第三條，出讓土地包括居住用地、公建(兼容高層住宅)用地兩種用地性質(zhì);合同第四條確定土地用途為公建(商業(yè)、賓館、寫(xiě)字樓)、居住用地，第五條確定土地使用權(quán)出讓年限為公建部分50年，居住部分為70年;第三章第10條土地開(kāi)發(fā)和利用中，公建用地、居住用地開(kāi)發(fā)的建筑容積率、建筑密度、建筑限高、綠地比例不同，可以體現(xiàn)不同用地性質(zhì)有不同的開(kāi)發(fā)要求，與權(quán)利歸屬并無(wú)關(guān)聯(lián)性。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)真實(shí)性、合法性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性、證明目的不認(rèn)可。盡管原告在小區(qū)建設(shè)之初取得土地，并支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的一地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。本案中地面停車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有部分，地面停車位實(shí)際屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位。

7.住宅、公建土地使用權(quán)證及附圖，證明土地使用權(quán)分別登記附圖明確土地四至;兩種性質(zhì)土地的土地使用年限不同。經(jīng)質(zhì)證，被告的質(zhì)證意見(jiàn)同證據(jù)6。

8.游泳館產(chǎn)權(quán)登記證、商鋪產(chǎn)權(quán)登記證，證明“公建用地”部分的游泳館、商鋪所有權(quán)均辦理登記，歸屬于特定權(quán)利人，并不因使用“公建”性質(zhì)土地而歸屬于全體業(yè)主。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性、證明目的不認(rèn)可。游泳館符合法律規(guī)定的建筑物專有部分的概念和特征，可以辦理產(chǎn)權(quán)登記，而涉案地面停車位不符合專有部分的性質(zhì)，游泳館和停車位不具有可比性，對(duì)其證明目的不予認(rèn)可。

9.地鐵2號(hào)線振寧路站征收補(bǔ)償協(xié)議及附圖，證明規(guī)劃的38個(gè)車位位置可能包括在地鐵與被告的征收范圍。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)真實(shí)性、合法性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性、證明目的不認(rèn)可。首先，被征收的土地中是否包含了地面停車位所占用的土地?zé)o法確定。其次，原告對(duì)地面停車位沒(méi)有土地使用權(quán)，被告依法享有土地補(bǔ)償費(fèi)和地面附屬物及苗木補(bǔ)償費(fèi)證明了政府機(jī)關(guān)認(rèn)定所征收土地屬于全體業(yè)主共有。最后，如果原告認(rèn)為應(yīng)當(dāng)獲得補(bǔ)償?shù)脑?，?yīng)當(dāng)向?qū)嵤┱魇昭a(bǔ)償?shù)恼畽C(jī)關(guān)主張權(quán)利。

10.關(guān)于外圍停車場(chǎng)9月份收支狀況的公告;11.佳境天城蝴蝶泉外圍停車場(chǎng)道閘系統(tǒng)工程合同;12.《關(guān)于對(duì)外圍停車進(jìn)行收費(fèi)管理的函》:13.佳境天城外圍停車場(chǎng)道閘設(shè)置照片，證明被告委托杭州明天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司對(duì)佳境天城小區(qū)外圍停車收費(fèi)系統(tǒng)改造，改為無(wú)人值守，停車費(fèi)由明天網(wǎng)絡(luò)科技代收:小區(qū)外圍停車場(chǎng)自2019年9月1日投入使用及現(xiàn)場(chǎng)的道閘設(shè)置情況:被告發(fā)函通知原告要求原告提前告知車輛信息并自2019年10月1日起對(duì)原告進(jìn)場(chǎng)車輛收取停車費(fèi)用。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)真實(shí)性、合法性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性、證明目的不認(rèn)可。正是基于被告根據(jù)實(shí)際情況對(duì)全體業(yè)主適當(dāng)提高了停車費(fèi)用，而原告不滿被告提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，于2020年起訴后撤訴，在與被告無(wú)法對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致后再次起訴被告，其中目的是想免費(fèi)霸占小區(qū)的公共停車位，嚴(yán)重侵害了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。其訴訟目的不具有正當(dāng)性也嚴(yán)重浪費(fèi)了司法資源。

14.對(duì)《關(guān)于對(duì)外圍停車進(jìn)行收費(fèi)管理的函》的回復(fù)，證明原告告知被告原告對(duì)地面車位具有權(quán)利，為正常經(jīng)營(yíng)工作暫時(shí)支付停車費(fèi)用但保留權(quán)利。經(jīng)質(zhì)證，被告的質(zhì)證意見(jiàn)同證據(jù)10-13。

15.浙江增值稅電子普通發(fā)票及中國(guó)工商銀行業(yè)務(wù)回單，證明自被告設(shè)置無(wú)人值守停車收費(fèi)系統(tǒng)后，原告已支付車位費(fèi)用。經(jīng)質(zhì)證，被告的質(zhì)證意見(jiàn)同證據(jù)10-13。

被告佳境天城業(yè)委會(huì)未提供證據(jù)材料。

本院依原告順發(fā)公司申請(qǐng)，委托浙江地科土地勘測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司對(duì)佳境天城小區(qū)地面車位實(shí)際占地位置、方位、占地面積進(jìn)行司法鑒定，浙江地科土地勘測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司作出地測(cè)【2021】鑒字第14號(hào)司法鑒定測(cè)繪報(bào)告。經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)“三性”均無(wú)異議，可證明案涉規(guī)劃車位的實(shí)際占地位置，且相應(yīng)土地并天被地鐵征收。被告對(duì)真實(shí)性、合法性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性、證明目的不認(rèn)可。鑒定報(bào)告第4頁(yè)-第5頁(yè)鑒定結(jié)果中已明確載明，同時(shí)附件二(第10頁(yè)-第15頁(yè)現(xiàn)場(chǎng)照片)也可以明確看到車位的標(biāo)點(diǎn)在池塘、綠化帶、建筑物還有道路中，原告根本未按照規(guī)劃圖所標(biāo)注的位置修建車位。不知道通過(guò)何種方式辦理了竣工驗(yàn)收手續(xù)。通過(guò)照片也可以明確看出地面停車位上無(wú)建筑物，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，實(shí)際上是占用的小區(qū)共有的道路，本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。

就以上證據(jù)，本院經(jīng)審查后認(rèn)為，證據(jù)來(lái)源形式合法、內(nèi)容客觀明確，與本案具有關(guān)聯(lián)性，均予以采納。

根據(jù)以上所確認(rèn)的證據(jù)和各方當(dāng)事人在庭審中的陳述，本院認(rèn)定事實(shí)如下:2003年5月28日，順發(fā)公司與杭州市蕭山區(qū)國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，載明:出讓人出讓給受讓人的宗地位于蕭山區(qū)市心北路西側(cè)，南臨蕭山城市新區(qū)，北靠機(jī)場(chǎng)路，宗地編號(hào)為蕭儲(chǔ)(2003)05號(hào)地塊，宗地總面積168666平方米，其中出讓一地面積為168666平方米，公建(兼容高層住字)用地部分面積為46000平方米，居住用地部分面積為122666平方米。本合同項(xiàng)下出讓宗地的用途為公建(商業(yè)、賓館、寫(xiě)字樓等)、居住用地。主體建筑物性質(zhì):公建、住宅，建筑容積率:公建用地部分在2.0以下，居住用地部分在12以下。

2004年8月10日，順發(fā)公司取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，載明:用地項(xiàng)目名稱佳境天城(暫名)，用地位置寧圍市心北路西側(cè)，用地面積170504平方米。附圖及附件名稱:1.蕭計(jì)基(2004)503號(hào);2.用地藍(lán)線圖(1:500)，臨市心北路100米為公共設(shè)施用地(兼容高層住宅)用地面積46300平方米，其余為住宅用地，用地面積124204平方米。

根據(jù)調(diào)取自杭州市蕭山區(qū)城建檔案館的佳境天城總平面圖(加蓋有杭州市規(guī)劃局規(guī)劃管理專用章)，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下:小區(qū)總用地面積170504平方米、住字部分124204平方米、公建部分46300平方米;總建筑面積388615.36平方米、住宅部分309674.04平方米、公建部分78941.32平方米;住宅總面積271264.53平方米、住字部分224887.92平方米、公建部分46376.61平方米:配套用房面積11608.64平方米、住宅部分11608.64平方米;游泳館面積115159平方米、公建部分1151.59平方米;公建辦公面積2115.27平方米、公建部分2115.27平方米;商業(yè)裙房面積19086.67平方米、公建部分19086.67平方米:機(jī)動(dòng)車總停車位1566輛、住宅部分1479輛、公建部分87輛;其中:地面停車位87輛、公建部分87輛;地下停車位1443輛、住宅部分1321輛、公建部分122輛;半地下停車位36輛、住宅部分36輛;住宅停車位1465輛、住宅部分1427輛、公建部分38輛;商業(yè)辦公停車位101輛、公建部分101輛。上述地面停車位均未計(jì)入建筑面積。

均不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。庭審中，順發(fā)公司、佳境天城業(yè)委會(huì)雙方就上述87個(gè)地面停車位的具體位置，在佳境天城總平面圖中進(jìn)行了編號(hào)確認(rèn)。

2004年9月，順發(fā)公司就上述公共設(shè)施用地和住宅用地分別取得土地使用權(quán)登記證。

2005年5月30日,杭州市工商行政管理局蕭山分局作出格式條款備案編號(hào)核發(fā)通知書(shū)，載明:順發(fā)公司向我局備案的含有格式條款的《商品房買賣合同》文本，經(jīng)對(duì)該文本格式條款審查，基本符合《合同法》《浙江省合同行為管理監(jiān)督規(guī)定》，現(xiàn)確定該文本的備案編號(hào)為蕭工商格式備案2005-1-1-26，同意使用工商紅盾標(biāo)志。

順發(fā)公司作為出賣人與購(gòu)房者簽訂編號(hào)為2005-1-1-26號(hào)《商品房買賣合同》，第十八條第6點(diǎn)載明:小區(qū)地面停車位使用權(quán)歸出賣人所有。附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”第一條載明:本合同出賣人出賣的為商品房及本合同第十三條、第十四條所規(guī)定的必需的基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套，不句括雜物間、汽車庫(kù)(位)與幼兒園、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等;雜物間、汽車庫(kù)位所有權(quán)(使用權(quán))歸出賣人所有，買受人使用雜物間、汽車庫(kù)(位)需單獨(dú)向出賣人購(gòu)買或租賃;幼兒園、會(huì)所運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等為出賣人所有的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。架空層、雜物間、(地面)汽車庫(kù)(位)、幼兒園、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等不計(jì)入公攤。

公建用地范圍內(nèi)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、游泳館產(chǎn)權(quán)登記在順發(fā)公司名下。

2013年4月8日，佳境天城業(yè)委會(huì)(乙方)與杭州市地鐵集團(tuán)有限公司(甲方)簽訂《地鐵2號(hào)線振寧路占征收補(bǔ)償協(xié)議》:載明:甲方征收乙方的土地位于蕭山區(qū)市心北路西側(cè)，總面積2303平方米，具體位置按附圖(附件1)所示。一地及征地范韋內(nèi)的地面附屬物補(bǔ)償費(fèi)總計(jì)16409983元。乙方配合甲方做好征收地塊后續(xù)土地權(quán)證分割、注銷工作。

2019年8月，佳境天城業(yè)委會(huì)委托杭州明天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司對(duì)佳境天城小區(qū)停車收費(fèi)系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)改造，新系統(tǒng)于2019年9月1日投入運(yùn)行。

2019年9月26日，佳境天城業(yè)委會(huì)向順發(fā)公司發(fā)出《關(guān)于對(duì)外圍停車進(jìn)行收費(fèi)管理的函》，載明:按所持有的房產(chǎn)證數(shù)量，每本房產(chǎn)證可登記兩輛車享受業(yè)主待遇，即停車24小時(shí)收費(fèi)5元:超出的停車需求，實(shí)行白天早7:00到晚7:00之間，200元每月包月制，超出此期限，按5元每小時(shí)收費(fèi):對(duì)于訪客車輛，可以到業(yè)委會(huì)購(gòu)買停車優(yōu)惠券，每小時(shí)3元，單輛車限優(yōu)惠3小時(shí)。本停車辦法將從10月1日起實(shí)行。請(qǐng)貴公司于9月30日前，將有關(guān)車輛信息提交到業(yè)委會(huì)，逾期未提交的，將按臨時(shí)停車進(jìn)行收費(fèi)。

2019年10月25日，順發(fā)公司向佳境天城業(yè)委會(huì)發(fā)出對(duì)《關(guān)于對(duì)外圍停車進(jìn)行收費(fèi)管理的函》的回復(fù)，載明:一、佳境天城小區(qū)地面規(guī)劃車位共87個(gè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十十四條第二款規(guī)定以及《商品房買賣合同》第十八條第六點(diǎn)的約定，前述地面車位應(yīng)屬我司所有，我司享有完全的排他的使用權(quán)，貴方對(duì)我司擁有的車位收取停車費(fèi)，并改建道閘妨礙我司車輛通行，侵害了我司正當(dāng)權(quán)益。二、我司本著共建和諧小區(qū)考慮，為避免因停車事宜造成雙方不必要的矛盾，暫時(shí)同意交納停車費(fèi)用我司特此聲明，交納費(fèi)用不代表我司認(rèn)可貴方的上述行為，后續(xù)我司將通過(guò)法律途徑維護(hù)我司正當(dāng)權(quán)益。三、我司作為上市公司，在財(cái)務(wù)管理上有著嚴(yán)格的制度要求，請(qǐng)貴方收到回函后三天內(nèi)店我司提供打款賬戶，并在收取停車費(fèi)時(shí)向我方提供與打款賬戶相一致的發(fā)票。

2019年11月至2022年2月期間，順發(fā)公司向佳境天城業(yè)委會(huì)支付停車費(fèi)344400元。

本院依順發(fā)公司申請(qǐng)，委托浙江地科土地勘測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司對(duì)佳境天城小區(qū)總平圖顯示規(guī)劃的87個(gè)地面車位每一個(gè)車位在佳境天城小區(qū)場(chǎng)地實(shí)際占地位置、方位、占地面積進(jìn)行司法鑒定。浙江地科土地勘測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司作出地測(cè)【2021】鑒字第14號(hào)司法鑒定測(cè)繪報(bào)告，載明鑒定結(jié)果如下:本次鑒定測(cè)繪，對(duì)87個(gè)車位位置進(jìn)行實(shí)測(cè)，最后取得車位特征點(diǎn)(放樣點(diǎn))坐標(biāo)180個(gè)(詳見(jiàn)附件三)。其中車位特征點(diǎn)編號(hào) 55、56、57、63、64號(hào)點(diǎn)落水(此處現(xiàn)在已建造池塘)，125號(hào)點(diǎn)已被建筑物覆蓋，其余點(diǎn)具體位置均在實(shí)地放樣出。87個(gè)車位每一個(gè)車位的面積均為16.80平方米。其中25號(hào)車位落水面積為0.78平方米，26號(hào)車位落水面積為10.14平方米，27號(hào)車位落水面積為16.21平方米，28號(hào)車位落水面積為16.80平方米，59號(hào)車位有9.92平方米在建筑物內(nèi)部，除以上落水與被建筑物覆蓋的六個(gè)點(diǎn)以外，其他點(diǎn)位已在現(xiàn)場(chǎng)放樣標(biāo)記出?，F(xiàn)場(chǎng)放樣點(diǎn)點(diǎn)位坐標(biāo)位置詳見(jiàn)附件三與附件八，可通過(guò)附件三放樣點(diǎn)的有局到現(xiàn)場(chǎng)將佳境天城小區(qū)總平圖顯示規(guī)劃的87車位復(fù)原。順發(fā)公司因此支出鑒定費(fèi)75000元。

2022年5月20日，本院組織雙方當(dāng)事人就上述87個(gè)地面車位標(biāo)記點(diǎn)目前實(shí)際狀況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)。雙方確認(rèn):1-17號(hào)車位目前在盈豐街道辦公樓門口的道路上，部分車位與現(xiàn)有地面劃線車位的位置有重合，其中11-17號(hào)車位僅有西側(cè)小部分面積與現(xiàn)有地面劃線車位重合，絕大部分位置為道路;18-22號(hào)車位目前均在道路:23號(hào)車位與現(xiàn)有地面劃線車位有一部分重合，24-28號(hào)均存綠化帶和池塘中:29號(hào)車位在綠化帶中，30-32號(hào)車位與現(xiàn)有地面劃線車位和道路重合;33-38號(hào)車位與現(xiàn)有地面劃線車位和道路重合，有一半以上面積在現(xiàn)有車位上;39-42號(hào)車位與地面劃線車位基本重合;43-48號(hào)車位與道路和地面劃線車位重合;49-51號(hào)車位在房角的綠化帶內(nèi):52-58號(hào)車位與道路和地面劃線車位重合:59號(hào)車位半個(gè)在建筑物內(nèi)，59-66號(hào)車位大部分面積在花壇內(nèi)，小部分與現(xiàn)有地面劃線車位重合;67-87號(hào)車位一半面積在房角的綠化帶內(nèi)，一半面積在現(xiàn)有地面車位內(nèi)。

本院認(rèn)為:本案系因民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事紅紛，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款之規(guī)定，本案應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是佳境天城小區(qū)87個(gè)地面車位的性質(zhì)及權(quán)利歸屬認(rèn)定。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十條規(guī)定:“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，第七十四條第二、三款規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有"，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條第一款規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分:(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分:(二具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用:(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！?/p>

落實(shí)到本案:

一、根據(jù)以上法律、司法解釋之規(guī)定，物權(quán)法第七十四條所謂“規(guī)劃車位”應(yīng)系指建設(shè)單位在開(kāi)始建造之初經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并于建造完成后可以辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位。

二、佳境天城小區(qū)地面車位雖經(jīng)過(guò)建筑規(guī)劃，但此地面車位所占面積沒(méi)有納入容積率的計(jì)容地上建筑面積，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，故其并非所謂“規(guī)劃車位”。

三、承接第二點(diǎn)，佳境天城小區(qū)地面車位不能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，不能成為享有專有權(quán)的專有部分，其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)范疇。即使順發(fā)公司在建造佳境天城小區(qū)時(shí)支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。據(jù)此，佳境天城小區(qū)地面車位應(yīng)屬于業(yè)主共有。

四、順發(fā)公司與購(gòu)房者簽訂《商品房買賣合同》時(shí)采用了格式條款，即第十八條第6點(diǎn)小區(qū)地面停車位使用權(quán)歸出賣人所有"和附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”第一條“本合同出賣人出賣的為商品房及本合同第十三條、第十四條所規(guī)定的必需的基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套，不包括雜物間、汽車庫(kù)(位)與幼兒園、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等;雜物間、汽車庫(kù)位所有權(quán)(使用權(quán))歸出賣人所有，買受人使用雜物間、汽車庫(kù)(位)需單獨(dú)向出賣人購(gòu)買或租賃;幼兒園、會(huì)所運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等為出賣人所有的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。架空層、雜物間、(地面)汽車庫(kù)(位)、幼兒園、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等不計(jì)入公攤”。該格式條款中關(guān)于地面車位歸屬的約定顯屬對(duì)購(gòu)房者業(yè)主主要權(quán)利的排除，應(yīng)屬無(wú)效。綜上，佳境天城小區(qū)地面車位屬于業(yè)主共有，順發(fā)公司的訴訟請(qǐng)求依據(jù)不足，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十條、第七十四條，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十七條之規(guī)定，判決如下:

駁回順發(fā)能城有限公司的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)1300元，由順發(fā)能城有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省杭州市中級(jí)人民法院;也可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向浙江省杭州市中級(jí)人民法院在線提交上訴狀。