作者簡(jiǎn)介

鄧郁松 (國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所 )

發(fā)表于《China Economist》2016年第1期

摘要

“十二五”時(shí)期中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡、局部過(guò)剩，個(gè)別城市的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題開(kāi)始凸顯，但房地產(chǎn)的整體風(fēng)險(xiǎn)尚處在可控狀態(tài)。由于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況和發(fā)展階段發(fā)生重大變化，預(yù)計(jì)“十三五”時(shí)期中國(guó)的房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)放緩，對(duì)存量房屋的綜合改造力度將會(huì)加大。建議根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的變化，適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)，更加重視提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和質(zhì)量，不斷改善居民居住條件，提高居住品質(zhì)。要通過(guò)改革和政策調(diào)整，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

關(guān)鍵詞

房地產(chǎn)；形勢(shì)；展望；建議

*作者郵箱: dengyus@drc.gov.cn

一、對(duì)“十二五”時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)的基本判斷

“十二五”時(shí)期中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了較大變化。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的持續(xù)較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡，部分城市還出現(xiàn)了較為明顯的供給過(guò)剩問(wèn)題?！笆濉逼陂g也是我國(guó)保障房建設(shè)規(guī)模最大的時(shí)期，城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率顯著提高。“十二五”期間，個(gè)別城市的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題開(kāi)始凸顯，各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題愈加關(guān)注。對(duì)“十二五”時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)做出準(zhǔn)確判斷，將有利于更好地分析“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)總體進(jìn)入供求基本平衡階段，部分城市出現(xiàn)供給過(guò)剩問(wèn)題

2010年以來(lái)，我國(guó)住宅新開(kāi)工面積較此前大幅增長(zhǎng)，過(guò)去4年住宅年均新開(kāi)工面積達(dá)到13.8億平方米，年均住宅新開(kāi)工面積是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)量尤為顯著。由于市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系出現(xiàn)重大變化。根據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國(guó)城鎮(zhèn)戶(hù)均住房已達(dá)到1.0套左右，即目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡。從日本、英國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程看，大規(guī)模的住房建設(shè)期基本出現(xiàn)在人口較快增長(zhǎng)、住房總量不足的階段，而在戶(hù)均住房超過(guò)1套后，將會(huì)出現(xiàn)住房建設(shè)峰值，此后隨著人口增速的放緩和住房短缺問(wèn)題的解決，新建住房數(shù)量將出現(xiàn)下降趨勢(shì)（見(jiàn)圖1、圖2、圖3），房地產(chǎn)市場(chǎng)也將從快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段。借鑒日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，可以判斷我國(guó)住房新開(kāi)工面積的峰值已到。由于住房建設(shè)規(guī)模占全部房屋建設(shè)規(guī)模的75%左右，且商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等建設(shè)規(guī)模與住房建設(shè)規(guī)模保持相對(duì)穩(wěn)定的關(guān)系，住房新開(kāi)工面積峰值的出現(xiàn)意味著房屋建設(shè)峰值也已臨近。2011年，我國(guó)住宅新開(kāi)工面積出現(xiàn)峰值，當(dāng)年新開(kāi)工面積為14.7億平方米，2013年我國(guó)房屋新開(kāi)工面積為歷史最高，達(dá)到20.1億平方米。由于住房新開(kāi)工面積峰值已經(jīng)出現(xiàn)，戶(hù)均住房已達(dá)到1.0套左右，待售房面積開(kāi)始增加，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，可以判斷2013年已成為我國(guó)房屋新開(kāi)工面積的峰值時(shí)期。因此，2014年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的回落，包括房屋新開(kāi)工面積的下降是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，是趨勢(shì)性的，也是正常的回落。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由供不應(yīng)求向供求基本平衡的轉(zhuǎn)變，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從此前的快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段過(guò)渡。認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的變化，將有利于更準(zhǔn)確判斷2014年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的性質(zhì)和趨勢(shì)。

圖 1 英國(guó)新建住宅開(kāi)工數(shù)量

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所數(shù)據(jù)庫(kù)。

圖 2 日本戶(hù)均住宅套數(shù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所數(shù)據(jù)庫(kù)。

圖 3 日本新建住宅開(kāi)工數(shù)量

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所數(shù)據(jù)庫(kù)。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體風(fēng)險(xiǎn)尚處在可控狀態(tài)，但局部和潛在風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要包括房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)、供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三類(lèi)?！笆濉睍r(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體風(fēng)險(xiǎn)尚處在可控狀態(tài)，但局部和潛在風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。

一是房?jī)r(jià)名義漲幅雖然較高，但尚不存在全局性的房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)是各界最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，其典型特征是房?jī)r(jià)持續(xù)較快上漲且房?jī)r(jià)漲幅顯著高于同期居民收入漲幅。一旦誘發(fā)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)收入漲幅的短期因素發(fā)生變化，房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很快爆發(fā)。觀(guān)察發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)歷史，可以發(fā)現(xiàn)，全國(guó)性的房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)通常是由不恰當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)金融政策，特別是低利率、低首付政策引發(fā)，而在長(zhǎng)期低利率后持續(xù)較快上調(diào)利率則是引爆房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的最主要因素。同全國(guó)性的房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)不同，個(gè)別城市的房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)通常是由短期內(nèi)大量外部資金的進(jìn)入導(dǎo)致或與人口持續(xù)流入過(guò)程中供應(yīng)量過(guò)少有關(guān)。監(jiān)測(cè)房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)最有效的指標(biāo)是特定國(guó)家或城市房?jī)r(jià)收入比的多年均值，一旦特定國(guó)家或城市的房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)明顯超過(guò)多年均值的情況，則可以斷定居民的住房支付能力在下降，房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)已在累積。

1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)總體保持較快上漲態(tài)勢(shì)，2013年全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為5850元/平方米，是1998年的3.16倍，2003年的2.66倍。但必須看到，這一階段也是我國(guó)居民收入增速最快的時(shí)期。2013年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為26955元，是1998年的4.97倍，2003年的3.18倍。即從全國(guó)看，居民收入漲幅顯著高于同期房?jī)r(jià)漲幅。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)、日本、德國(guó)和中國(guó)香港等典型經(jīng)濟(jì)體在人口快速增長(zhǎng)、收入快速增長(zhǎng)和住房總量相對(duì)不足的階段，房?jī)r(jià)漲幅也普遍較高，這些經(jīng)濟(jì)體都曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)年均漲幅在10%左右，但房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行仍比較正常的階段。而目前各界經(jīng)常談?wù)摰娜毡镜姆康禺a(chǎn)泡沫、美國(guó)的次貸危機(jī)和中國(guó)香港20世紀(jì)90年代中后期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫階段的房?jī)r(jià)高漲幅對(duì)應(yīng)的是收入低漲幅，即收入水平不支撐房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲而形成房地產(chǎn)泡沫。從房?jī)r(jià)收入比1的變化情況看，1998年到2013年我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比均值為8.97倍，其中1998年最高，為10.8倍，2013年最低，為7.6倍（見(jiàn)圖4）。這表明，雖然1998年以來(lái)房?jī)r(jià)名義漲幅較高，但由于居民收入名義漲幅更高，居民的住房支付能力是在提高。正是由于有收入水平支撐，商品房銷(xiāo)售面積才保持了持續(xù)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2014年全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)與2013年基本持平，而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍保持9%以上的增速，這意味著2014年全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比將低于2013年，處于1998年以來(lái)的最低水平。由于目前的房?jī)r(jià)收入比處于1998年以來(lái)的最低水平，因此并不能得出存在全局性房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)論。

1房?jī)r(jià)收入比，一般定義為一套住房的價(jià)格是一個(gè)家庭年收入的多少倍，本文所使用的房?jī)r(jià)收入比是指用城鎮(zhèn)戶(hù)均可支配收入購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)格相當(dāng)于當(dāng)年城鎮(zhèn)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)的100平方米的住房需要多少年。

圖 4 我國(guó)城鎮(zhèn)住宅銷(xiāo)售面積與房?jī)r(jià)收入比

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所數(shù)據(jù)庫(kù)。

二是市場(chǎng)供求狀況已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，但尚未出現(xiàn)明顯的供給過(guò)剩跡象。供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)是由于市場(chǎng)供應(yīng)量明顯超過(guò)需求量而形成的一種風(fēng)險(xiǎn)。同出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)時(shí)房?jī)r(jià)收入比顯著超過(guò)歷史均值水平不同，出現(xiàn)供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)時(shí)房?jī)r(jià)收入比可能并不高，甚至可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)收入比低于歷史均值的情況。即從房?jī)r(jià)角度觀(guān)察，出現(xiàn)供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)時(shí)居民可能仍有足夠的支付能力。因此，并不能通過(guò)房?jī)r(jià)收入比來(lái)判斷供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)。雖然出現(xiàn)供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的房?jī)r(jià)可能不高，但由于供給量過(guò)大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民的實(shí)際需要量，由此必然出現(xiàn)大量房屋無(wú)法售出的情況，從而造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法順利回收投資，并進(jìn)而引發(fā)一系列風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)測(cè)供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)需要重點(diǎn)關(guān)注兩類(lèi)指標(biāo)，監(jiān)測(cè)中長(zhǎng)期的供給過(guò)剩要關(guān)注特定城市的戶(hù)均套數(shù)指標(biāo)，監(jiān)測(cè)短期的供給過(guò)剩則應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注人口結(jié)構(gòu)變化和居民收入情況。1998年以來(lái)我國(guó)住房建設(shè)速度明顯加快，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善，人均居住面積由1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。根據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國(guó)城鎮(zhèn)戶(hù)均住房在1.0套左右，其中住房成套率不超過(guò)80%。根據(jù)我國(guó)住房戶(hù)均套數(shù)和住房成套率情況判斷，“十二五”中后期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡，但尚未出現(xiàn)明顯的供給過(guò)剩問(wèn)題。

雖然從全國(guó)看房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但也要認(rèn)識(shí)到，由于不同區(qū)域在人口、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和供求狀況等方面存在較大差異，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)存在較大差異。目前來(lái)看，部分城市存在較為明顯的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，而受金融政策調(diào)整等因素影響，潛在的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題需要重視。一是部分熱點(diǎn)城市存在房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。2003年以來(lái)，部分城市的房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始超過(guò)同期居民收入漲幅，2007年以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅已顯著高于居民同期收入漲幅。近兩年來(lái)，部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅仍顯著高于其他城市。雖然2003年以來(lái)全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)漲幅低于同期收入漲幅，但部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅卻顯著高于同期收入漲幅，房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注?？傮w來(lái)看，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)高的根源在于供不應(yīng)求，其中2010年之前部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的加快上漲主要源于其住房新開(kāi)工面積的持續(xù)下降，即供給不足造成的。2011年以來(lái)熱點(diǎn)城市住房新開(kāi)工面積大都明顯增加，但由于在新開(kāi)工的住宅中可售型的商品房占比較低，結(jié)果商品房供應(yīng)量不足的問(wèn)題并未根本改變，這就進(jìn)一步推高了本已偏高的房?jī)r(jià)。二是一些城市供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)凸顯。雖然從全國(guó)看，尚未出現(xiàn)供給過(guò)剩問(wèn)題，但2009年以來(lái)一些城市房地產(chǎn)新開(kāi)工規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快，已明顯超過(guò)居民正常的需求量，形成供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)。供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是產(chǎn)能過(guò)剩在房地產(chǎn)領(lǐng)域的集中體現(xiàn)，這與我國(guó)在鋼鐵、造船和光伏等行業(yè)存在的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題基本一致。三是要高度關(guān)注潛在的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)的資金密集型行業(yè)，也是典型的高杠桿行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的這種特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)周期中的資金來(lái)源對(duì)外部依賴(lài)性大，一旦資金來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題，極易誘發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源看，不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還是消費(fèi)者購(gòu)房，大都需要銀行信貸的支持，因此，銀行信貸政策的調(diào)整會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性帶來(lái)較大影響。如銀行限制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款，將會(huì)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力和開(kāi)發(fā)進(jìn)度；如因宏觀(guān)環(huán)境變化等原因持續(xù)上調(diào)利率，將會(huì)影響購(gòu)房人的支付能力進(jìn)而減少購(gòu)房貸款需求和購(gòu)房需求，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金回籠就會(huì)受到較大影響。因此，需密切關(guān)注住房金融政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性的影響。

3.保障房建設(shè)顯著加快，保障房覆蓋率顯著提高

2008年以來(lái)，我國(guó)開(kāi)始大規(guī)模實(shí)施城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)。繼“十一五”全國(guó)開(kāi)工建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房1600多萬(wàn)套、累計(jì)解決近2200萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房問(wèn)題以后，“十二五”時(shí)期又提出建設(shè)保障性安居工程3600萬(wàn)套的任務(wù)目標(biāo)，以及2013～2017年1000萬(wàn)套棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)。隨著近年來(lái)保障性安居工程的大量建設(shè)，預(yù)計(jì)“十二五”末保障房覆蓋城鎮(zhèn)人口的比例將略超過(guò)20%，我國(guó)中低收入人群的住房條件也將得到較大改善。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的城鄉(xiāng)二元體系仍未改變

“十二五”時(shí)期，雖然我國(guó)城鄉(xiāng)居民的住房條件持續(xù)改善，2012年農(nóng)村居民人均住房面積已達(dá)到37.1平方米，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的城鄉(xiāng)二元體系仍未改變。城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在土地制度、住房金融制度、住房保障制度等方面存在顯著差別，農(nóng)村住房的成套率顯著低于城市，基礎(chǔ)設(shè)施不完善、生活便利化程度等方面也存在較大差距。受土地制度等因素制約，目前城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上仍處于分割狀態(tài)。

二、“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

從美國(guó)、日本、德國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程看，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有明顯的階段性特征。從中長(zhǎng)期角度觀(guān)察，市場(chǎng)供不應(yīng)求階段、供求基本平衡階段和市場(chǎng)供過(guò)于求階段的市場(chǎng)運(yùn)行特征會(huì)存在顯著差異。因此，分析我國(guó)“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，需要在準(zhǔn)確把握“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)所處發(fā)展階段基礎(chǔ)上進(jìn)行相關(guān)判斷。

1.由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將持續(xù)回落

2013年我國(guó)城鎮(zhèn)戶(hù)均住房套數(shù)已達(dá)到1.0套左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從此前的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡、局部過(guò)剩。2008～2013年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品住宅新開(kāi)工面積累計(jì)為73億平方米，其中2011～2013年分別為14.7億平方米、13.1億平方米和14.6億平方米，住宅新開(kāi)工面積峰值出現(xiàn)在2011年。按照商品房平均建設(shè)周期測(cè)算，2011～2016年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅竣工面積將達(dá)到70億平方米左右。2012年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅竣工面積為全部住宅竣工面積的79%，所占比例較此前有較大提高。未來(lái)幾年按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅竣工面積占比提高到90%測(cè)算，保守估計(jì)到2016年新增住房面積將達(dá)到75億平方米左右，戶(hù)均住房套數(shù)將進(jìn)一步增加。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段在“十二五”中后期已發(fā)生重大變化，分析“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，需要更加重視發(fā)展新階段的市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律。從日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程看，在戶(hù)均住房套數(shù)達(dá)到1套后，房屋新開(kāi)工面積都開(kāi)始下降。借鑒發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，基本可以判斷“十三五”期間我國(guó)房屋的新開(kāi)工面積將趨于下降，房屋施工面積在“十三五”期間也呈穩(wěn)步下降態(tài)勢(shì)。由于施工面積的下降，房地產(chǎn)投資增速也將逐步回落，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用也將減弱。

2.“十三五”期間對(duì)存量房屋的綜合改造力度將會(huì)加大

雖然我國(guó)住房總量不足的矛盾在“十二五”期間已基本得到解決，但房屋總體質(zhì)量不高的問(wèn)題卻仍很突出。根據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2010年我國(guó)城鎮(zhèn)住房的成套率（指同時(shí)擁有廚房和衛(wèi)生間）只有73%。受規(guī)劃滯后和住房質(zhì)量監(jiān)測(cè)要求較低等因素影響，有相當(dāng)比例的存量房屋在區(qū)域配套設(shè)施、節(jié)能環(huán)保設(shè)施、老齡化設(shè)施等方面存在較多欠缺，居住的舒適性和便利性還難以滿(mǎn)足人們的要求。農(nóng)村住房人均面積雖然較大，但住房質(zhì)量顯著低于城鎮(zhèn)居民的水平，住房成套率低的問(wèn)題更為突出，配套設(shè)施較為簡(jiǎn)陋。隨著人民生活水平的不斷提高，對(duì)住房質(zhì)量和品質(zhì)的要求也不斷提升。“十三五”期間，預(yù)計(jì)對(duì)存量房屋的綜合改造力度將不斷加大。

3.防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從此前的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡，部分城市還存在供給過(guò)剩問(wèn)題。從典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入供求平衡階段后，出現(xiàn)房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率在變大。因此，“十三五”期間將會(huì)更加重視防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

一是要防范出現(xiàn)全局性的房地產(chǎn)供給過(guò)剩問(wèn)題。分析日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)，如果戶(hù)均住房套數(shù)超過(guò)1.1套，就會(huì)形成較為明顯的全局性的房地產(chǎn)供給過(guò)剩問(wèn)題，并會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況帶來(lái)不利影響。2013年我國(guó)城鎮(zhèn)戶(hù)均住房已達(dá)到1.0套左右，2017年之前由于處在竣工高峰期，戶(hù)均住房套數(shù)將進(jìn)一步增加。要防范出現(xiàn)全局性的房地產(chǎn)供給過(guò)剩問(wèn)題，需要認(rèn)清房地產(chǎn)投資增速回落的客觀(guān)性和規(guī)律性，容忍房地產(chǎn)投資增速的正常回落。

二是要防范出現(xiàn)全局性的房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。從美國(guó)、日本出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的情況看，都與經(jīng)濟(jì)低增長(zhǎng)階段實(shí)行寬松的貨幣政策，特別是實(shí)行低利率政策有關(guān)。“十三五”期間我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將低于“十二五”期間，經(jīng)濟(jì)仍有下行壓力，政府也會(huì)采取相應(yīng)的宏觀(guān)調(diào)控政策，但在調(diào)控政策選擇方面，要充分認(rèn)識(shí)到信貸政策調(diào)整，特別是利率政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。在運(yùn)用貨幣政策工具時(shí)，需要重視研究出臺(tái)能夠對(duì)沖利率政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的政策。

三是要妥善化解局部的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。目前全國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)總體可控為妥善化解局部的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)贏(yíng)得了時(shí)間。要根據(jù)不同地方房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的成因，采取針對(duì)性的政策，逐步化解一些地方的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

4.關(guān)注城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)的新發(fā)展

由于歷史形成的城鄉(xiāng)二元分割格局，我國(guó)城鎮(zhèn)與農(nóng)村的住房市場(chǎng)制度和住房保障制度也呈現(xiàn)一種分割狀態(tài)。城鄉(xiāng)住房資源不能統(tǒng)一有效配置，城鄉(xiāng)住房建設(shè)質(zhì)量差距較大，甚至為小產(chǎn)權(quán)住房這樣的“擦邊球”提供了生存空間?！笆濉睍r(shí)期，隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的不斷推進(jìn)，需要關(guān)注城鄉(xiāng)住房制度和城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)在一體化方面能否取得突破。

三、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段變化適時(shí)調(diào)整完善相關(guān)政策

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房條件的顯著改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)由供不應(yīng)求向供求基本平衡轉(zhuǎn)變。發(fā)展階段的變化意味著需要適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)，并據(jù)此完善相關(guān)政策。從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不同階段，發(fā)展目標(biāo)和定位會(huì)存在一定差異。其中一個(gè)規(guī)律是，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均收入不斷提高，基本住房需求得到滿(mǎn)足后，對(duì)綠色、高效、宜居的高品質(zhì)住房需求快速上升。還要看到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供求平衡后，也恰恰是容易出現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的階段，因此要特別重視防范風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的變化，“十三五”時(shí)期建議堅(jiān)持合理有序推進(jìn)房屋建設(shè)，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和質(zhì)量，不斷改善居民居住條件，提高居住品質(zhì)，通過(guò)改革和政策調(diào)整，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

1.進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系

堅(jiān)持以普通商品房為主的住房供應(yīng)體系，堅(jiān)持多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租普通商品住房的政策。1994年深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，住房商品化、社會(huì)化、市場(chǎng)化，在加快住房建設(shè)、持續(xù)改善居民居住條件等方面發(fā)揮了重要作用，實(shí)現(xiàn)了改革的預(yù)期目標(biāo)。目前，我國(guó)住房市場(chǎng)已形成以商品房為主的供應(yīng)體系，構(gòu)建了較為系統(tǒng)的商品房建設(shè)、管理、融資、分配等方面的制度政策體系。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，以商品房為主的供應(yīng)體系是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)體的普遍做法，在改善居住條件、提高居民住房滿(mǎn)意度等方面的優(yōu)勢(shì)十分明顯。建議未來(lái)我國(guó)的住房供應(yīng)體系仍然要堅(jiān)持以普通商品房為主，堅(jiān)持多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或租賃普通商品住房。

各地要根據(jù)存量住房狀況和人口總量、結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)，合理確定年度新增住房供應(yīng)規(guī)模。由于住房市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，未來(lái)不應(yīng)過(guò)多強(qiáng)調(diào)加快住房建設(shè)這一目標(biāo)，而應(yīng)重視根據(jù)人口總量和結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)以及住房市場(chǎng)供求狀況，合理確定新增住房規(guī)模，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)供求總體平衡和平穩(wěn)發(fā)展。

更好發(fā)揮政府作用，形成符合各地實(shí)際、多種方式并存的住房保障體系。住房保障是政府的重要職責(zé)所在，需要更好發(fā)揮政府作用，健全住房保障體系。綜合考慮住房保障對(duì)象的需求特點(diǎn)、保障成本和政府保障能力，在目前廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和公租房以及租金補(bǔ)貼、公積金信貸支持等多種保障方式的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化住房保障供應(yīng)體系，逐步提高貨幣補(bǔ)貼在住房保障方式中的比例，在“十二五”時(shí)期集中、大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程的基礎(chǔ)上，將住房保障方式逐步從實(shí)物建房為主轉(zhuǎn)向以貨幣補(bǔ)貼為主，多種保障方式相互補(bǔ)充，逐步推動(dòng)住房保障方式轉(zhuǎn)型。

2.實(shí)行中性的住房金融政策，鼓勵(lì)自住，抑制投機(jī)，防范風(fēng)險(xiǎn)

住房金融政策的變化是住房市場(chǎng)短期波動(dòng)的首要原因，利率等信貸政策的調(diào)整會(huì)影響到購(gòu)房人的支付能力，進(jìn)而造成市場(chǎng)需求的波動(dòng)和價(jià)格的明顯變化。要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行，必須保持住房金融政策基本穩(wěn)定，建議實(shí)行中性的住房金融政策?？蓪?shí)行住房首付和貸款利率反向調(diào)整，如在貸款利率下調(diào)時(shí)，適當(dāng)上調(diào)首付比例，防止因利率政策調(diào)整造成購(gòu)房人支付能力發(fā)生重大變化，造成市場(chǎng)需求和房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。由于居民購(gòu)買(mǎi)住房大多需要住房金融的支持，在住房金融政策方面要統(tǒng)籌考慮鼓勵(lì)自住、抑制投機(jī)和防范風(fēng)險(xiǎn)三方面的目標(biāo)。為此，金融政策既要適應(yīng)居民通過(guò)多次換購(gòu)住房不斷改善居住條件的需求，也要防止濫用住房金融支持進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.進(jìn)一步完善住房規(guī)劃制度，實(shí)現(xiàn)住房規(guī)劃與城市規(guī)劃、國(guó)土規(guī)劃等有序銜接，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，全面、科學(xué)、細(xì)致的規(guī)劃體系是提升住房質(zhì)量和環(huán)境的基礎(chǔ)和保障。建議我國(guó)要進(jìn)一步完善住房規(guī)劃制度，并實(shí)現(xiàn)住房規(guī)劃與城市規(guī)劃、國(guó)土規(guī)劃等有序銜接，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化。一是國(guó)家要通過(guò)住房建設(shè)規(guī)劃編制工作，摸清底數(shù)，掌握動(dòng)態(tài)，為房地產(chǎn)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)有序推進(jìn)提供科學(xué)支撐，既要防止因供給不足造成的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也要避免造成嚴(yán)重的供給過(guò)剩問(wèn)題。二是加強(qiáng)居住區(qū)規(guī)劃。適時(shí)出臺(tái)“居民和社區(qū)發(fā)展法”，從城市空間與景觀(guān)、社會(huì)、生態(tài)、文化等多角度出發(fā)，對(duì)居住區(qū)的住宅、公共設(shè)施、公共綠地、室外環(huán)境、道路交通和市政公用設(shè)施等做出具體規(guī)劃，不斷提高居住區(qū)的居住質(zhì)量。出臺(tái)“舊城改造和城市更新”條例，對(duì)舊城和中心城區(qū)的住房實(shí)施保護(hù)性的更新改造。三是使住房規(guī)劃與城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等有序銜接，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化和“三規(guī)合一”，不斷提高規(guī)劃質(zhì)量，為城鄉(xiāng)住房質(zhì)量的全面改革和城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)的一體化奠定基礎(chǔ)。四是提高規(guī)劃的科學(xué)性和民眾參與程度。完善規(guī)劃編制、實(shí)施和修改等環(huán)節(jié)的決策機(jī)制。

4.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收體系

一是調(diào)整稅收政策的目標(biāo)，將稅收政策回歸到籌集財(cái)稅收入等根本目標(biāo)，不再將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策工具。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論已經(jīng)證明，在其他條件不變的情況下，交易環(huán)節(jié)征稅的結(jié)果是價(jià)格上升和交易量下降。從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)稅收政策的效果看，房產(chǎn)稅既未起到穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行的作用，也無(wú)法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。例如，美國(guó)早在1792年就開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，日本、中國(guó)香港的房地產(chǎn)稅收體系相對(duì)健全，但這些經(jīng)濟(jì)體都經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)泡沫和泡沫的破滅。因此，完善房地產(chǎn)稅收政策的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)放在完善稅制、籌集財(cái)政收入等方面，而不宜將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策選擇。

二是大幅降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)梯度消費(fèi)。目前我國(guó)住房交易環(huán)節(jié)征收的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅等各項(xiàng)稅費(fèi)已接近成交價(jià)格的10%，交易成本過(guò)高，極大抑制了居民換購(gòu)住房的需求，既不利于居民樹(shù)立梯度消費(fèi)的理念，也不利于增加二手房的市場(chǎng)供應(yīng)，無(wú)法充分發(fā)揮存量房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。建議大幅降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，可將營(yíng)業(yè)稅的收取年限從5年減為2年或取消二手房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，取消個(gè)人所得稅，適當(dāng)降低契稅稅率。隨著我國(guó)住房總量規(guī)模的不斷擴(kuò)大，完善有利于居民持續(xù)換購(gòu)住房的稅收等方面的政策，不僅有利于不斷提高居民居住水平，而且居民換購(gòu)住房會(huì)對(duì)房產(chǎn)中介、建材、家具、家電、裝修等相關(guān)行業(yè)形成較大的帶動(dòng)作用，這也會(huì)在一定程度上對(duì)沖房地產(chǎn)投資增速正?；芈涞挠绊憽?/p>

三是從完善稅制的目標(biāo)出發(fā)，及時(shí)總結(jié)和穩(wěn)妥推進(jìn)個(gè)人住房的房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

5.進(jìn)一步完善市場(chǎng)監(jiān)管體系

一是逐步取消商品房預(yù)售制。預(yù)售制的初衷是為解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展初期的自有資金不足、融資渠道不暢、籌措資金困難等問(wèn)題。《城市房地產(chǎn)管理法》（2007年修正）對(duì)商品房預(yù)售制做出了明確規(guī)定，“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”。但2003年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大和房?jī)r(jià)總體水平的不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和自有資金都大幅增加，房地產(chǎn)信貸和信托規(guī)模迅速擴(kuò)大，最初實(shí)施預(yù)售制的背景和條件已經(jīng)發(fā)生了很大變化。在新的發(fā)展階段，商品房預(yù)售制的弊端正逐步體現(xiàn)出來(lái)。一方面，預(yù)售制已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范發(fā)展的主要根源之一。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)，不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建設(shè)設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題得不到有效解決，而且難以有效預(yù)防和監(jiān)督開(kāi)發(fā)商延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押甚至“攜款潛逃”等行為。另一方面，商品房預(yù)售制不利于房地產(chǎn)行業(yè)的自我轉(zhuǎn)型和升級(jí)。預(yù)售制為開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)形成大量供給能力提供了制度條件，一定程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期性和盲目性。由于目前我國(guó)住宅新開(kāi)工面積已達(dá)到峰值，房地產(chǎn)投資增幅將趨勢(shì)性回落，住房供給已到了從數(shù)量擴(kuò)張到質(zhì)量提升的轉(zhuǎn)折期，逐步取消預(yù)售制也將有利于中長(zhǎng)期市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

二是進(jìn)一步完善對(duì)房屋中介市場(chǎng)的監(jiān)管。隨著房屋總量不足的矛盾基本得到解決，未來(lái)房屋新開(kāi)工面積將會(huì)下降，存量房交易量將不斷增加，存量房交易將逐漸成為住房市場(chǎng)交易的主體，需要通過(guò)進(jìn)一步完善相關(guān)監(jiān)管措施，規(guī)范房屋中介市場(chǎng)秩序。首先，修訂和完善《城市房地產(chǎn)管理法》，從立法上明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的管理主體的職責(zé)范圍、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人員的責(zé)權(quán)利，以及相關(guān)的責(zé)任追究機(jī)制。其次，加快研究制定“城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（或中介）服務(wù)管理?xiàng)l例”等相關(guān)配套行政法規(guī)。再次，引導(dǎo)地方出臺(tái)配套的地方法規(guī)或配套實(shí)施細(xì)則，促進(jìn)法律法規(guī)的有效實(shí)施。最后，加強(qiáng)行業(yè)組織建設(shè)，發(fā)揮行業(yè)組織在行業(yè)自律方面的積極作用。

三是進(jìn)一步完善對(duì)房屋綜合質(zhì)量方面的監(jiān)管要求。建議根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的變化，更加重視對(duì)房屋綜合質(zhì)量的監(jiān)管，在房屋的品質(zhì)、宜居性、節(jié)能環(huán)保等方面提高監(jiān)管要求，并以此促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)的數(shù)量擴(kuò)張向品質(zhì)提升轉(zhuǎn)變。

6.推進(jìn)住房用地制度改革，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一、規(guī)則一致的制度體系

現(xiàn)行住房用地制度存在權(quán)利和規(guī)劃二元化、市場(chǎng)進(jìn)入不平等、調(diào)控機(jī)制不完善和有效供給能力不足等缺陷，目標(biāo)是建立兩種所有制土地權(quán)利平等、市場(chǎng)統(tǒng)一、規(guī)劃統(tǒng)籌的住房用地制度，促進(jìn)土地利用方式轉(zhuǎn)變和住房市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

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China Economist （中文刊名：《中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)人》）是由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院主管、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所主辦的面向全球發(fā)行的中英文學(xué)術(shù)期刊。China Economist創(chuàng)刊于2006年3月，始終致力于向全球傳遞中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)與管理學(xué)最前沿研究進(jìn)展，搭建中外學(xué)者相互交流的學(xué)術(shù)平臺(tái)和研究陣地，向全世界宣傳能夠代表中國(guó)人民根本利益訴求的研究成果，促進(jìn)國(guó)外讀者更好地了解中國(guó)，不斷增強(qiáng)我國(guó)的國(guó)際影響力和國(guó)際話(huà)語(yǔ)權(quán)?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)人》先后被EconLit、EBSCO、ProQuest、SCOPUS等全球主流、權(quán)威數(shù)據(jù)庫(kù)及索引系統(tǒng)收錄，入選中國(guó)社會(huì)科學(xué)院中國(guó)人文社會(huì)科學(xué)期刊（AMI），是“代表我國(guó)人文社會(huì)科學(xué)英文刊最高水平”的期刊。

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