今年4月召開(kāi)的北京市生活垃圾分類和物業(yè)管理推進(jìn)大會(huì)上，市委書記蔡奇強(qiáng)調(diào)，要下大力氣抓好物業(yè)管理。堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，健全物業(yè)管理體制，將物業(yè)管理納入社會(huì)治理范疇，提高業(yè)委會(huì)(物管會(huì))組建率、物業(yè)管理覆蓋率以及黨的組織與工作覆蓋率。

什么是業(yè)委會(huì)(物管會(huì))？

哪些事項(xiàng)要由業(yè)主共同決定？

業(yè)主必須服從業(yè)主大會(huì)的決定嗎？

物業(yè)服務(wù)公司如何產(chǎn)生？有哪些權(quán)利義務(wù)？

請(qǐng)聽(tīng)東檢君細(xì)細(xì)道來(lái)↓

01

什么是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)？

《民法典》第二百七十七條，對(duì)業(yè)主成員權(quán)及業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行了規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。”

【解讀】

城市拔地而起的一幢幢高樓，整棟建筑物的所有權(quán)實(shí)際上業(yè)主對(duì)專有部分的獨(dú)立所有和對(duì)公用部分的共有關(guān)系的集合體。業(yè)主整體享有住宅建設(shè)用地使用權(quán)以及其他共有的權(quán)利，共同管理公用設(shè)施及其他事務(wù)。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的自治組織，是業(yè)主群體的組織形式，代表業(yè)主權(quán)益。業(yè)主大會(huì)在法律地位上認(rèn)定為非法人組織，可以作為民事主體和民事訴訟主體享有相應(yīng)的資格，可以最大限度地維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)推舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，履行日常管理職責(zé)，就相當(dāng)于業(yè)主大會(huì)的CEO，依據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會(huì)的名義作出法律行為，代表全體業(yè)主參與訴訟，具備訴訟主體資格。

02

哪些管理事項(xiàng)需要業(yè)主共同作出決定？如何做出決定？

《民法典》第二百七十八條規(guī)定如下：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；
　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
　?。ㄎ澹┦褂媒ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的維修資金；
　?。┗I集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
　?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
　　（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
　　（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！?/p>

如何確定建筑物專有部分面積和建筑物總面積？專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的計(jì)算方法，業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按1人計(jì)算，同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的按1人計(jì)算?？?cè)藬?shù)按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

通俗點(diǎn)說(shuō)，哪怕一個(gè)大“壕”買下了一幢樓中的90套公寓，另外10套被其他“散戶”買走，這個(gè)“壕”在業(yè)主大會(huì)也只視為一位業(yè)主，其他“散戶”按實(shí)際人數(shù)計(jì)算。換句話說(shuō)，不管他買走多少套房子，他在業(yè)主大會(huì)中也只有一份發(fā)言權(quán)。

03

業(yè)主必須服從業(yè)主大會(huì)的決定嗎？

《民法典》第二百八十條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！?/p>

本條文規(guī)定了業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定的效力與業(yè)主的撤銷權(quán)。業(yè)主作為業(yè)主大會(huì)的成員，除了有參加業(yè)主大會(huì)的權(quán)利，還負(fù)有服從業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)多數(shù)成員作出決議的義務(wù)，服從管理，承擔(dān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。業(yè)主無(wú)理由拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決議，其他業(yè)主可以對(duì)其進(jìn)行批評(píng)，甚至予以適當(dāng)?shù)奶幏帧５?，?dāng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。是否構(gòu)成侵害業(yè)主的合法權(quán)益，由人民法院裁決。

04

物業(yè)服務(wù)公司是如何產(chǎn)生的？

有哪些權(quán)利義務(wù)？

《民法典》第二百八十四條明確了業(yè)主對(duì)建筑物的兩種不同管理方法，分別是：自行管理；委托物業(yè)企業(yè)或其他管理人管理。后者是業(yè)主管理建筑物及其附屬設(shè)施的常態(tài)。這是因?yàn)閷?duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理，需要專業(yè)人員來(lái)進(jìn)行，特別是為了實(shí)現(xiàn)社區(qū)管理的社會(huì)化專業(yè)化，由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理具有重要意義。此外，對(duì)于建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，即前期物業(yè)管理，是在業(yè)主尚未普遍入住的情況下，不得已采取的委托物業(yè)管理人的辦法。當(dāng)建立了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之后，對(duì)前期物業(yè)管理他們不滿意的，業(yè)主有權(quán)依法更換。

《民法典》第二百八十五條是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主關(guān)系的規(guī)定。相比于原《物權(quán)法》，《民法典》新增了物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人負(fù)有及時(shí)答復(fù)和應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施的義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人主要有兩個(gè)方面的義務(wù)。第一，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的要求，依照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，管理好建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督；第二，應(yīng)當(dāng)及時(shí)回復(fù)業(yè)主提出的詢問(wèn)和咨詢，以滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的知情權(quán)。

在突發(fā)事件等緊急情況下，政府會(huì)依照法律規(guī)定進(jìn)行緊急處置。例如在新冠肺炎傳播期間，政府采取斷然措施防控疫情，就涉及對(duì)小區(qū)居民的防控應(yīng)急管理問(wèn)題。對(duì)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人負(fù)有以下執(zhí)行和配合的義務(wù)：一是必須執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，應(yīng)當(dāng)不折不扣地執(zhí)行政府的指令；二是積極配合開(kāi)展工相應(yīng)工作，管理好小區(qū)的有關(guān)事務(wù)，保護(hù)好小區(qū)居民的合法權(quán)益。

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文字 | 第五檢察部 劉新巖

編輯 | 屈雅靜