來源：北京晚報(bào)

“結(jié)合自己的審判業(yè)務(wù)，我更關(guān)注民法典中涉及物業(yè)管理的內(nèi)容?！北本┦腥舜蟠?、房山法院長陽人民法庭副庭長劉寧法官說，民法典積極回應(yīng)了我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，針對(duì)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的突出問題，新增物業(yè)服務(wù)合同這一章，為物業(yè)服務(wù)合同糾紛的審判提供了民事基本法的依據(jù)。

劉寧介紹，民法典中涉及物業(yè)管理的規(guī)定主要有三處：一是物權(quán)編中關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，在業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)的案件中，絕大部分涉及該部分條款。二是合同編中新增的關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主的案件中，絕大部分涉及該部分條款。三是侵權(quán)責(zé)任編中涉及物業(yè)管理的規(guī)定，如財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)南嚓P(guān)糾紛、高空拋物的物業(yè)管理責(zé)任等。

為何民法典要新增關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定？劉寧解釋，隨著我國城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的訴訟數(shù)量也隨之增加。然而，在原先的合同法中，典型合同并不包括物業(yè)服務(wù)合同。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)規(guī)則作出規(guī)定，但該條例的效力層次相對(duì)較低。此次民法典的編纂將這類合同單獨(dú)列章進(jìn)行規(guī)范，積極回應(yīng)了民生的現(xiàn)實(shí)需要，也總結(jié)了既有的立法和司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

“我們法庭受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，很多是關(guān)于催交物業(yè)費(fèi)的?！眲幣e例說，有的當(dāng)事人會(huì)問，買了房子后一直空著沒住，沒有享受物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司咋還來催交物業(yè)費(fèi)？小區(qū)車位管理混亂，私家車亂停亂放，環(huán)境臟亂差，這樣也要交物業(yè)費(fèi)嗎？

劉寧說，物業(yè)費(fèi)怎么交，民法典物業(yè)服務(wù)合同章做了明確規(guī)定。司法實(shí)踐中，常見的可酌減物業(yè)費(fèi)的情形主要有服務(wù)存在瑕疵、計(jì)算錯(cuò)誤、部分費(fèi)用未到期、垃圾費(fèi)等未約定、部分費(fèi)用已支付等。

一般來講，對(duì)于物業(yè)服務(wù)存在瑕疵但情節(jié)明顯輕微的，司法實(shí)踐中很少直接扣減物業(yè)費(fèi)；對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與合同約定差距明顯且屬長期持續(xù)狀態(tài)的，可以適當(dāng)酌減物業(yè)費(fèi)。

此外，民法典明確禁止物業(yè)公司采取停水停電等違法催交方式。在某物業(yè)公司起訴小區(qū)內(nèi)某幼兒園要求其交納物業(yè)費(fèi)的糾紛中，物業(yè)公司在追索物業(yè)費(fèi)的過程中，給幼兒園斷電40分鐘，在民警出警后，才恢復(fù)供電。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)通過正當(dāng)途徑追索物業(yè)費(fèi)，而不能損害業(yè)主的基本權(quán)利，其擅自給幼兒園斷電的行為明顯不當(dāng)，因此判決物業(yè)費(fèi)酌減20%，以此督促物業(yè)公司提高法治意識(shí)，正確處理糾紛。

劉寧說，作為一名基層人民法院的法官，民法典實(shí)施后，最關(guān)注的是如何學(xué)習(xí)民法典和相關(guān)司法解釋，“這需要法官在每一個(gè)具體案件中準(zhǔn)確理解和適用法律，深化對(duì)法律規(guī)范及其背后價(jià)值判斷的理解，這樣才能讓人民群眾在每一個(gè)司法案件中都能感受到公平正義。”

（原標(biāo)題：劉寧代表 物業(yè)服務(wù)合同糾紛怎么審？ 民法典里有依據(jù)）