去年雨花拍了不少地塊，2021年四季度至今，上了不少項目，我寫了不少關于雨花樓盤的文章，也學習了不少自媒體老師的文章，但是，總感覺大家對于“軟件谷”這個概念，理解的不是很透徹，今天花一篇的時間，爭取把這個概念說清楚。

軟件谷，全稱中國（南京）軟件谷，成立于2011年8月，規(guī)劃總面積73平方公里，位于南京主城的西南部，整體位于雨花臺區(qū)范圍，正廳級單位，委托雨花臺區(qū)委區(qū)政府管理。

因為美國硅谷在科技方面取得的重大成就，有段時間，國內(nèi)興起了造谷運動，比較知名的，比如什么武漢光谷、合肥聲谷、南京軟件谷，當然大多數(shù)的XX谷，就是玩概念，慢慢的也就被人淡忘了。。。

很不錯的是，軟件谷還是非常成功的，目前已成為全國規(guī)模最大的通訊軟件產(chǎn)業(yè)基地，是全國首批、江蘇唯一的國家新型工業(yè)化（軟件和信息服務業(yè)）示范基地，先后獲得國家火炬計劃現(xiàn)代通訊軟件產(chǎn)業(yè)基地、國家數(shù)字出版基地、國家級博士后工作站、國家創(chuàng)新人才培養(yǎng)示范基地等多項國家級榮譽。（本段引自官方介紹）

2020年，實現(xiàn)軟件業(yè)務收入2170億元，同比增長20.6%，占全市比重達36%，江蘇省近20%的份額。目前，軟件谷已集聚3000多家軟件企業(yè)，更為重要的是，這里集聚了超30萬軟件工程師。

嚴格來說，相對于雨花產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，“軟件谷”作為一個地理名詞也好，行政單位也罷，其實是非常年輕的。雨花軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展往上追溯，大概已經(jīng)有20多年的歷史，最早是中興、華為，早在九十年代，就落戶雨花，形成了最早的軟件/通信產(chǎn)業(yè)，隨后，便以中興華為為核心，帶來了更多的產(chǎn)業(yè)集群。

這種布局有一定偶然成分，九十年代也并沒有像今天這般嚴格的規(guī)劃。但是，這種今天看來的“偶然”和“無序”，卻借助時代的紅利以及行業(yè)的周期，順勢而為，逐漸做大做強，反而顯得十分“自然”。

由產(chǎn)業(yè)集群，帶動居民的集聚，再引發(fā)商業(yè)的興盛，雨花走出了一條不同的路。

上面說了，軟件谷規(guī)劃總面積73平方公里，而雨花臺區(qū)的行政面積是132平方公里，兩者重疊的部分還是非常多的。大致算下來，整個雨花臺區(qū)，除了板橋、梅山、岱山、南站、賽虹橋幾個片區(qū)，基本上都屬于軟件谷。

嚴格來說，像雨花濱江、人居森林、雨核、軟件大道、鐵心橋、大定坊、安德門等等，都算是軟件谷。

所以，之前有自媒體老師提出觀點，真正的雨核在軟件谷，這個觀點肯定是有待商榷的，因為軟件谷實在是太大了，用軟件大道，或者是軟件谷北園亦或者天隆寺商圈來替代，要更準確一些。

同理，去年年底，有樓盤的說辭里提出，雨核不如其所在的軟件谷，這個說法，且不論其價值判斷層面是否有問題，其本身定義就是不對的，因為雨核板塊，毫無疑問，也屬于軟件谷，就好像你說，鼓樓的區(qū)位不如南京，明顯是有問題的。

這邊提到的軟件谷北園，實際上是軟件谷幾個功能區(qū)中的一個。軟件谷分為北園、南園、西園三大園區(qū)。

軟件谷北園主要依托華為、中興、三星、VIVO等一批科技巨頭，重點建設具有全球競爭力的通信軟件及移動智能終端產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地。軟件谷北園的主要位置是在軟件大道兩側(cè)。

軟件谷南園主要以中興三區(qū)、億嘉和等企業(yè)為支撐，聚焦發(fā)展云計算、大數(shù)據(jù)、人工智能、虛擬現(xiàn)實等新興業(yè)態(tài)。軟件谷南園主要位置在秦淮新河以南，包括寧丹路兩側(cè)以及大周路兩側(cè)。

軟件谷西園重點打造適合中小軟件企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化、創(chuàng)新技術、創(chuàng)意發(fā)展的集聚區(qū)，龍頭企業(yè)就是中國電子科技集團公司第十四研究所。軟件谷西園主要范圍是雨花經(jīng)開區(qū)。

而類似于像鐵心橋、安德門、人居森林這些板塊，則主要定位為軟件谷內(nèi)的居住區(qū)。這里面有一個爭議，就是賈西，雨花區(qū)官方對賈西板塊的定義是雨花中央商務區(qū)，我覺得這個定義比較準確，因為他的商業(yè)體量和密度還是不錯的，但是因為科研、辦公相對較少，稱之為核心區(qū)有點不太準確。

當然啦，自媒體或者樓盤將雨核作為自身宣傳的一個叫法，其實也無可厚非，雨花在軟件大道以南、秦淮新河以北的片區(qū)，因為之前主要以住宅為主，配套商業(yè)有所缺失，而中央商務區(qū)目前引進的華潤萬象系商業(yè)，未來正好可以彌補周邊商業(yè)的短板。

好吧，作為樓市自媒體，最后再簡單說一下目前軟件谷板塊內(nèi)的在售樓盤。

目前，毫無疑問，大家最關心的還是仁恒G60地塊什么時間上市。不過G60地塊體量比較小，只有3棟樓，孤懸于仁恒城市星光小區(qū)之外，有面積為75㎡、110㎡、143㎡、165㎡四種戶型。這個項目因為跟仁恒城市星光分屬兩個地塊，所以價格大概率也不一樣，當然啦，仁恒嘛，只要價格不太離譜，這個項目還是非常值得關注的。

其次就是金基嘉玥，應該講嘉玥的地塊要更方正一些，不利因素也要少一點，而且從目前裝標看，嘉玥其實要高于仁恒城市星光，算是目前雨花板塊的品質(zhì)天花板，嘉玥還剩三棟樓，預計二三月份加推，機會不多，好好把握吧。

還有一個龍湖G75，價格要高一些，毛坯4.3w，估計最終上市價格要到5w了，不過這個項目有幾個優(yōu)勢：1、低密度，容積率僅1.25，限高24m；2、學區(qū)，這邊就不細說了，懂的都懂；3、周邊配套成熟。

除此之外，還有3個剛需項目，也可以重點關注一下，分別是中海南山印、金基雅玥還有電建洺悅?cè)A府。

電建因為是個老項目，價格確實非常低（前期均價3.1w），最后還剩下三棟，后期就算漲價，幅度也非常有限，算是個福利盤，因此大概率會提高首付比例，預計五月份開盤。

至于中海南山印和金基雅玥，這邊就不細說了，大家出門左轉(zhuǎn)，我前面有篇文章提到過。（虎年第一篇，先聊一聊100w首付還能買哪里）

當然，這三個項目，不是說沒有缺點，而是在這個面積段和總價位上，在軟件谷工作的一般剛需家庭，這三個項目算是比較不錯的選擇。

至于后面其他的項目，有些相對比較平庸、亮點不多，或者可替代性比較強、目前看不是首選，還有一些項目，就純屬坑爹，建議重點回避吧，這邊就不一一討論了