1.物業(yè)服務企業(yè)未及時消除小區(qū)安全隱患致業(yè)主財產損害后，應承擔違約責任，對業(yè)主損失進行賠償—陳某豪與南京武寧房地產開發(fā)有限公司、南京青和物業(yè)管理有限公司財產損害賠償糾紛案【《最高人民法院公報》2013年第5期】

案例要旨：物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)共有部分負有保養(yǎng)、維護義務，對于可能對業(yè)主財產造成損害的小區(qū)共用部分的安全隱患，應當及時消除，否則致業(yè)主財產損害后，物業(yè)服務企業(yè)應承擔違約責任，對業(yè)主的損失進行賠償。即便該安全隱患是第三人造成，也不能免除物業(yè)服務企業(yè)的違約責任，因第三人侵權致小區(qū)共用部分對業(yè)主財產造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)可以負責的情形是物業(yè)服務企業(yè)已履行了保養(yǎng)維護義務，而第三人侵權是不可預見、不可避免的。價值較大的財物在受損后，雖經修復，但與原物相比，不僅在客觀價值上可能降低，而且在人們心理上價值降低，這就是價值貶損，按照違約責任理論，承擔違約責任的方式首先是恢復原狀，而恢復原狀肯定要求賠償財物的價值貶損。房地產開發(fā)企業(yè)作為商品房的出賣人，在出售房屋、轉移房屋所有權，并且商品房小區(qū)已經封園后，在所售房屋及共用部分沒有質量瑕疵的情形下，對于小區(qū)業(yè)主的義務已經履行完畢，不需要承擔責任。

2.在沒有約定的情況下，共有部分在物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理期間所產生的收益屬全體業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)享有一定比例的收益—無錫市春江花園業(yè)主委員會訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案【《最高人民法院公報》2010年第5期】

案例要旨：根據《中華人民共和國物權法》第七十二條（現為《民法典》第273條）的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。共有部分在物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理(包括前期物業(yè)管理)期間所產生的收益，在沒有特別約定的情況下，應屬全體業(yè)主所有，并主要用于補充小區(qū)的專項維修資金。物業(yè)服務企業(yè)對共有部分進行經營管理的，可以享有一定比例的收益。

3.業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對全體業(yè)主具有約束力—杭州錢塘物業(yè)管理有限公司訴王某鳳物業(yè)服務合同糾紛案【《人民法院案例選》2015年第4輯】

案例要旨：業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務的對象系小區(qū)全體業(yè)主，個別業(yè)主對物業(yè)服務合同履行所持異議不能代表全體業(yè)主的意見，不足以作為個別業(yè)主不繳納物業(yè)費的合理理由。

4.物業(yè)交接是物業(yè)服務合同的附隨義務—廈門海滄大永固大廈業(yè)主委員會與廈門海投物業(yè)公司物業(yè)服務案【《人民法院案例選》2010年第3輯】

案例要旨：物業(yè)交接是物業(yè)公司在物業(yè)服務合同終止后必須承擔的義務，該義務實際上即法律所規(guī)定的“附隨合同義務”，物業(yè)公司為履行該義務給業(yè)主造成損害的，應承擔賠償責任。前期物業(yè)管理中，業(yè)主委員會未備案成立前，物業(yè)公司在物業(yè)服務合同終止仍應當履行交接義務，此時，其應當將物業(yè)管理移交給委托人即開發(fā)商。

5.物業(yè)服務合同終止后，就公共維修基金的檔案資料返還而言，業(yè)委會具有訴訟主體資格—廈門市怡和大廈業(yè)主委員會訴廈門海誼樓宇經營管理有限公司物業(yè)服務合同案【《中國審判案例要覽》刊載案例】

案例要旨：業(yè)委會在維護全體業(yè)主的利益時，可以代表全體業(yè)主管理和接收公維金的檔案資料，且由于公維金的檔案資料所有權屬于全體業(yè)主，而業(yè)委會收回這些檔案資料是維護業(yè)主的權利，也是全體業(yè)主行使權利的表現，另，在物業(yè)管理服務合同終止時，將這些檔案資料移交給業(yè)委會代管，也有利于在聘請新物業(yè)管理公司時將這些資料移交給新物業(yè)管理公司代管。因此，業(yè)委會應有訴訟主體資格。

6.物業(yè)服務企業(yè)基于物業(yè)服務合同對小區(qū)業(yè)主共有的停車位進行管理的，不因管理行為當然獲得收取停車費的權利—海安天寶物業(yè)有限公司訴徐某術、袁某麗物業(yè)服務合同糾紛案【《人民司法.案例》2018年第29期】

案例要旨：商品房小區(qū)地面停車位，不論是規(guī)劃停車位還是臨時停車位，如設置在業(yè)主共有的小區(qū)地面，開發(fā)商與業(yè)主沒有特別約定，又不能辦理專有產權登記，根據物權法第七十四條第三款（現為《民法典》第275條）規(guī)定，應當屬于小區(qū)業(yè)主共有。物業(yè)服務企業(yè)基于物業(yè)服務合同對小區(qū)停車位進行管理是應盡的合同義務，不因管理行為當然獲得收取停車費的權利。如其收費既無物業(yè)服務合同依據，又無停車位權利人的授權，業(yè)主以其擅自擴大收費范圍、違規(guī)收費為由抗辯的，人民法院應予支持。

7.業(yè)主大會未成立情況下，物業(yè)服務企業(yè)未與業(yè)主協商單方申請備案調整的物業(yè)費價格標準對業(yè)主沒有約束力—曲靖佳恒物業(yè)服務有限公司訴王某敏、陳某物業(yè)服務合同糾紛案【《人民司法.案例》2018年第5期】

案例要旨：業(yè)主并不直接參與前期物業(yè)合同的訂立，根據《物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定，房屋買賣合同應當包含前期物業(yè)合同內容，前期物業(yè)合同因此轉化為買賣合同對業(yè)主產生效力。同時，基于物業(yè)服務的公共性，業(yè)主通常在事實上接受了物業(yè)服務，在糾紛發(fā)生前，業(yè)主可能實際交納了物業(yè)費，可視為業(yè)主以其行為認可了與物業(yè)服務企業(yè)間的合同關系。物業(yè)費價格的調整屬于對合同內容的變更，任何一方需變更合同內容，均需與合同相對方協商達成一致才可。在業(yè)主大會未成立情況下，物業(yè)服務企業(yè)未與業(yè)主進行協商，單方申請備案調整的物業(yè)費價格標準對業(yè)主沒有約束力。

8.業(yè)主駕駛車輛多次不按規(guī)定停放且不聽合理勸導，又拒絕簽署遵守管理公約承諾的，物業(yè)有權依據管理公約對違停車輛實施管理，并將其車輛自動識別信息刪除的—周某等訴物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛案【人民法院報 2020年7月23日第3版】

案例要旨：物業(yè)公司為解決因車多位少引發(fā)的停車糾紛，在結合業(yè)主建議以及相關部門調處意見的基礎上，制定了車輛管理公約，并經意見征集，獲得三分之二以上的業(yè)主贊成的，該車輛管理公約對小區(qū)業(yè)主均具有約束力。業(yè)主駕駛的車輛多次不按規(guī)定停放且不聽合理文明勸導，又拒絕簽署遵守管理公約的承諾書，為確保小區(qū)消防安全，物業(yè)依據管理公約對違停車輛實施管理，并將其車輛自動識別信息刪除的，并無明顯不當。業(yè)主要求小區(qū)恢復其車輛自由出入小區(qū)的權利的，人民法院不予支持。

9.物業(yè)費的支付不以實體房屋的存在為必要條件—某物業(yè)服務有限公司訴張某物業(yè)服務合同糾紛案【《人民法院報》2011年12月01日第7版】

案例要旨：分析原房屋占用范圍內的土地上實際已不存在房屋時，于房地產登記機構登記的房地產權利人是否仍負有交納物業(yè)費的義務問題，應從三個方面進行考量，一是實際不存在房屋是否影響登記權利人的業(yè)主資格;二是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務合同在相關期間是否存在;三是物業(yè)服務企業(yè)是否依約完成物業(yè)服務內容。案涉原房屋土地上雖不存在房屋實體，但張某買房時對此明知并登記為權利人，該責任不在物業(yè)服務企業(yè)，且物業(yè)對業(yè)主的服務義務并不因房屋不存在而消失。物業(yè)費的減低以服務存在瑕疵為前提，物業(yè)公司已適當履行了物業(yè)服務義務，張某作為業(yè)主理應支付相應物業(yè)費，不存在房屋實體不能構成免除業(yè)主交納物業(yè)費義務的理由。

10.物業(yè)公司在“選擇性欠費訴訟”勝訴之后，法院對物業(yè)公司提起的群體性欠費訴訟案件，如何正確適用“同案同判”的裁判規(guī)則—廣州市科泉物業(yè)管理有限公司訴劉某軍、李某玲物業(yè)服務合同糾紛案【《人民法院案例選》2012年第1輯】

案例要旨：雖然“同案同判”要求司法裁決在堅持整體性觀念的前提下保持裁決的橫向平衡和縱向延續(xù)，但每件案件均應“以事實為依據、以法律為準繩”作為司法裁決的基本尺度，力求實現司法公正。由于物業(yè)公司前后訴訟具體情況不盡相同，因此，在個案的審理中，不應完全拘束于已經生效的判決，要準確分析個案的具體情況，以解決問題，化解矛盾為主要目標，確保個案審理具備良好的法律效果和社會效果。

轉自：走近民法典