工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程和運(yùn)營可分為工業(yè)地產(chǎn)選址、工業(yè)地產(chǎn)定位、工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)、工業(yè)地產(chǎn)市場推廣與銷售招商、產(chǎn)業(yè)園區(qū)后續(xù)運(yùn)營服務(wù)五個方面。

　　一）、工業(yè)地產(chǎn)選址

　　一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的選址尤其是專業(yè)市場的選址，基本是按照以下四個方面進(jìn)行考慮：

　　1、主產(chǎn)地；2、主銷地；3、主要集散地；4、政策機(jī)遇低。

　　一般模具工業(yè)地產(chǎn)的選址應(yīng)該從區(qū)域分析、開發(fā)區(qū)分析、產(chǎn)業(yè)分析、交通物流分析、企業(yè)客戶分析這幾大基本的要素分析入手，最終確定項目開發(fā)的選址地。

　　1、區(qū)域分析：應(yīng)該對所在城市的綜合競爭力，環(huán)境的整體競爭力和區(qū)域的本位競爭力來考察，這不僅包括所在城市的《十一五規(guī)劃》所完成實施的目標(biāo)，還應(yīng)該包括所在城市新近制定的《十二五規(guī)劃》的產(chǎn)業(yè)布局和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，更為重要的，還必須參照所在城市在我們國家2011年6月份最新公布的《全國主體功能區(qū)規(guī)劃中》（也就是全國性國土空間開發(fā)規(guī)劃）中所占的戰(zhàn)略地位。比如在這本由國務(wù)院印發(fā)的《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》中，湖北武漢就作為長江中游地區(qū)被明確列為全國重點開發(fā)區(qū)域的順序。

　　2、開發(fā)區(qū)分析：一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個部分，主要是從交通物流成本和生產(chǎn)力要素等方面來進(jìn)行研判；同時還要對開發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)集聚進(jìn)行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動它的配套企業(yè)進(jìn)來。

　　3、產(chǎn)業(yè)依托分析。對一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)來講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這樣，一旦主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)確定了，就可以判斷如何圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈自身所具備的特性，在做全、做優(yōu)和做細(xì)方面引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚集，同時在根據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游協(xié)同特點、大中小企業(yè)間互為配套和依托的協(xié)作特點，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和集聚，從而進(jìn)一步明確整個園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

　　4、交通物流分析：對于交通物流的分析，不僅僅要看到項目選址地與外部產(chǎn)業(yè)環(huán)境的物理距離，更為重要的其實還是在于時間距離、物流成本包括進(jìn)項成本和出項成本、技術(shù)服務(wù)半徑和效益半徑。

　　5、企業(yè)客戶分析：國際模協(xié)秘書長羅百輝認(rèn)為，模具產(chǎn)業(yè)園企業(yè)客戶分析應(yīng)從五個方面來進(jìn)行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開發(fā)區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些企業(yè)的進(jìn)入是因為成本、政策還是市場，這樣就可以判斷出是什么東西吸引它來；第二，同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在很多的城市都有退二進(jìn)三的概念，武漢也不例外，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進(jìn)行搬遷，如果項目能夠給它提供一個很好的場地，很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，就能夠?qū)⑦@些企業(yè)吸引到園區(qū)來，這樣的分析也要分析透；

第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，對于龍頭企業(yè)和標(biāo)桿企業(yè)長期穩(wěn)固的協(xié)作客戶進(jìn)行分析，招商一個帶動一批。比如我們曾經(jīng)在重慶針對富士康等筆記本電腦企業(yè)的上下游配套企業(yè)進(jìn)行過詳細(xì)摸排；第四，還要對國外的企業(yè)進(jìn)行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢，會帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動向；第五，還有以商招商的概念，還要對專業(yè)市場進(jìn)行分析。任何一個城市，按照我國的規(guī)劃和發(fā)展，都會規(guī)劃幾個專業(yè)的市場，這個市場本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會過來，比如江蘇海門的疊石橋家紡市場就是這樣把我們永康的明超集團(tuán)吸引過去的。

　　二）、工業(yè)地產(chǎn)定位

　　任何一個工業(yè)地產(chǎn)項目，其本身的定位正確與否和準(zhǔn)確與否，對于項目的整體運(yùn)作都起著決定性的作用，如果定位錯了或者是方向錯了，就會導(dǎo)致所有的內(nèi)容都錯了。定位就是如何有效移植外部強(qiáng)勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，進(jìn)而整合成為區(qū)域優(yōu)勢資源。在進(jìn)行項目的定位時，首先要明確項目或投資商本身現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)影響能力或市場號召能力，比如投資商本身就是一個物流類的企業(yè)，那就可以可以把自身原有的資源帶到項目所要進(jìn)入的區(qū)域來，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒有獨特的資源。

把這兩點結(jié)合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成項目本身特有的優(yōu)勢，實際就是吸引企業(yè)入駐的理由，這樣就會形成一個非常好的定位。國際模協(xié)秘書長羅百輝認(rèn)為，在具體定位的時候，要考慮市場的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出項目到底是制造型的園區(qū)，還是物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)，還是商務(wù)型園區(qū)，這樣更實用一些，對于入駐企業(yè)的吸引力也會更強(qiáng)一些。

　　綜合起來，作為項目的定位，主要是根據(jù)兩個方面，一個是因勢而成市，借助項目所在區(qū)域本身的優(yōu)勢，形成促進(jìn)項目的發(fā)展內(nèi)勁；另一個方面就是借勢而造勢，挖掘潛在優(yōu)勢通過策劃提煉，創(chuàng)造新的市場發(fā)展空間。

　　三）、工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)

　　確定工業(yè)地產(chǎn)項目的選址及產(chǎn)業(yè)定位后，才能開始園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計。工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計首先必須符合當(dāng)?shù)氐恼w產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，其次還必須估顧及并利用所在開發(fā)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)依托基礎(chǔ)，然后在具體的空間設(shè)計上還必須做到建筑格局和產(chǎn)業(yè)格局的完全統(tǒng)一。不同類型的工業(yè)地產(chǎn)項目有不同的注意事項，比如生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必須有一個完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。

國際模協(xié)秘書長羅百輝認(rèn)為，除了在整體布局和附屬配套上要充分吻合產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求之外，單體建筑空間也必須完全符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)空間的要求，比如在模具產(chǎn)業(yè)園區(qū)或模具城的建筑設(shè)計中，一層層高的設(shè)計就必須達(dá)到7米以上，才可能安裝模具生產(chǎn)加工所必備的桁車設(shè)備。廠房的結(jié)構(gòu)可按不同的企業(yè)需求建造為簡易廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。當(dāng)中各種類型廠房的建造標(biāo)準(zhǔn)，比如地面耐磨度、柱距距離、梁柱荷載系數(shù)等，也必須依照不同產(chǎn)業(yè)的具體生產(chǎn)要求達(dá)標(biāo)。

　　至于項目的工程建設(shè)，則除了嚴(yán)格依照規(guī)劃按圖施工之外，還應(yīng)該依照項目的整體開發(fā)步驟合理安排工期，不至于導(dǎo)致由于工程款項的支付造成整個項目資金鏈的緊張。

　　四）、工業(yè)地產(chǎn)的市場推廣與銷售招商

　　在項目有了精準(zhǔn)的定位之后，項目的推廣形象和推廣范圍也必須明確下來，項目的推廣形象就是講項目的定位具象化，生動化。而項目的推廣范圍也就是項目即將面臨的銷售和招商范圍。國際模協(xié)秘書長羅百輝認(rèn)為，在進(jìn)行市場推廣時，首先是確定營銷理念，其次是搭建三大公關(guān)平臺，并同時建立四大傳播渠道。尤其是營銷理念的確定，可以正確地告訴客戶，項目提供給他的是一種全新的適合他的企業(yè)發(fā)展的創(chuàng)業(yè)方式，和其他的超值服務(wù)。

具體到搭建三大平臺，就是政府溝通平臺、商務(wù)中介平臺、客戶交流平臺。比如說創(chuàng)辦園區(qū)內(nèi)刊、園區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)信息平臺，可以供園區(qū)內(nèi)部的客戶進(jìn)行相互的交流。再通過網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會論壇四大傳播渠道，把有價值的信息傳播出去，這樣會形成一個相對完整的工業(yè)地產(chǎn)項目的推廣體系，會形成非常實效，有針對性的推廣策略。因為工業(yè)地產(chǎn)推廣不是要有多高的知名度，而是要針對性和有效性，讓我們的客戶看到項目并產(chǎn)生興趣。

　　至于工業(yè)地產(chǎn)項目怎樣才能開展有效的銷售和招商工作，以一個汽車產(chǎn)業(yè)鏈的分析為例，實際一個整車的組裝廠家，下面產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)比較多，涉及各個配套的行業(yè)，從上到下一層一層的分解，會發(fā)現(xiàn)有哪些零部件的企業(yè)會到你的園區(qū)來。有的在園區(qū)內(nèi)配套，比如說發(fā)動機(jī)的生產(chǎn)廠，把一級的配套，把本身園區(qū)外的企業(yè)拿進(jìn)來之后，針對他們銷售和招商。

　　從銷售和招商角度來看，還有一個很重要的因素是渠道的建設(shè)，要想成功的運(yùn)營一個工業(yè)地產(chǎn)項目，最關(guān)鍵的要素是銷售和招商，而銷售和招商的核心是渠道的建設(shè)，可以分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)，同區(qū)域企業(yè)，把真正想要的企業(yè)吸引進(jìn)來。這一點，我們在這里只進(jìn)行初步的概念性的闡述，在后面的方案中將結(jié)合本項目的實際需要，詳細(xì)講述本項目推廣銷售和招商的具體思路。

　　五）、園區(qū)服務(wù)

　　工業(yè)地產(chǎn)的最后一個關(guān)鍵因素就是服務(wù)，要想成功的運(yùn)營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點就是服務(wù)。國際模協(xié)秘書長羅百輝認(rèn)為，園區(qū)服務(wù)可分成兩個方面，第一個層面是對政府和開發(fā)區(qū)的服務(wù)，第二個層面就是對入駐企業(yè)的服務(wù)。對這兩類對象都要提供價值，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產(chǎn)業(yè)的升級，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群，更重要的是需要稅收。

　　你只有給政府提供價值，政府才會支持你，這也是我們進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最根本的，不能突破的底線原則，這是任何一個工業(yè)地產(chǎn)項目能夠生存的前提。

　　另外，還要為客戶提供服務(wù)價值，能夠為客戶提供服務(wù)價值則是一個工業(yè)地產(chǎn)項目最終能夠獲得成功的前提。這兩個前提分別是項目生存的前提和成功的前提。對于客戶而言，項目能夠提供的不僅僅是低成本的優(yōu)勢，不僅僅是租金低或者賣價低，更重要的是通過園區(qū)的管理，形成完整和完善的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，降低交易成本，減輕企業(yè)稅負(fù)，提高市場機(jī)會，最終形成完善有效的價值鏈。

　　價值鏈才是企業(yè)客戶最終選擇項目的原因。

　　要做好增值服務(wù)，物業(yè)管理只是一個基礎(chǔ)的管理，很多的企業(yè)需要增值，問題是我們必須清楚從哪個角度為企業(yè)提供增值服務(wù)，比如園區(qū)可以成立人力資源交流平臺，和園區(qū)周邊區(qū)域的各個職校形成戰(zhàn)略的關(guān)系，為入駐企業(yè)提供熟練的產(chǎn)業(yè)工人、專業(yè)的技術(shù)人才和優(yōu)秀的管理人才；通過園區(qū)管委會和工商、稅務(wù)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，為入園企業(yè)提供更便利的一站式工商稅務(wù)服務(wù)體系；和金融行業(yè)建立穩(wěn)固的戰(zhàn)略合作關(guān)系，為入駐園區(qū)的中小企業(yè)提供生產(chǎn)經(jīng)營型貸款快速融資平臺等等等等，這些增值服務(wù)是園區(qū)持續(xù)發(fā)展非常重要的一點，因為最終的園區(qū)必然要形成企業(yè)社區(qū)。