3月17日，龍湖集團（HK:00960;以下簡稱：龍湖）發(fā)布2022年度全年業(yè)績公告：公司全年實現(xiàn)營業(yè)額2505.7億元，同比增長12.2%；實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤243.6億元；剔除公平值變動等影響后的股東應(yīng)占核心溢利同比實現(xiàn)正向增長達(dá)225.4億元。

據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，約73家上市房企發(fā)布了2022年度盈利預(yù)警或業(yè)績快報，其中43家企業(yè)預(yù)虧，占比近六成。

龍湖是少有的營收、利潤雙增長的“優(yōu)等生”。

而且從龍湖營收結(jié)構(gòu)看，運營及服務(wù)收入貢獻運營利潤占比達(dá)27%，年復(fù)合增長率高達(dá)35%，即便在行業(yè)下行的前提下，其商業(yè)租金等構(gòu)成的運營及服務(wù)收入仍然可以維持龍湖的穩(wěn)健運營。

能夠取得如此成績，是因為龍湖一直堅持財務(wù)盤面穩(wěn)健，保持余量思維與戰(zhàn)略主動權(quán)，這一直被龍湖視為“安全繩”，這根“安全繩”由“現(xiàn)金流”、“有息債務(wù)比”、“融資渠道”擰成，韌性十足。

一個龍湖

“一個龍湖”是指住宅開發(fā)業(yè)務(wù)、商業(yè)投資及長租公寓構(gòu)成的運營業(yè)務(wù)、物業(yè)管理和智慧營造構(gòu)成的服務(wù)業(yè)務(wù)，這三大板塊如今已實現(xiàn)獨立并行、協(xié)同發(fā)展，由此，“一個龍湖”體系下，“1 2 2”的航道協(xié)同效應(yīng)已初顯效果。

成都濱江天街 實景圖

2022年，龍湖運營及服務(wù)收入達(dá)到236億元，同比增長25%，5年復(fù)合增長35%，經(jīng)營性利潤占比達(dá)27%。其中，由商業(yè)投資、長租公寓等業(yè)務(wù)組成的運營業(yè)務(wù)全年實現(xiàn)租金收入118.8億元；由物業(yè)管理、智慧營造等業(yè)務(wù)組成的服務(wù)收入達(dá)116.7億元，已成為與地產(chǎn)開發(fā)并行的第二和第三增長曲線。

龍湖冠寓長沙金融城店 實景圖

當(dāng)下龍湖能夠維持領(lǐng)先的優(yōu)勢就是已經(jīng)進入初步收獲期的“租金收入”，由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)帶來的收入均超過百億。與其他主流房企相比，即便龍湖一段時間不賣房子，依舊能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。

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“一個龍湖”協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)，讓龍湖實現(xiàn)收入和盈利的雙增長，持續(xù)兌現(xiàn)承諾。實際上，龍湖2022年度的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)板塊表現(xiàn)非?？扇牲c。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了信貸沖擊，部分房企銷售腰斬、融資斷流、項目停工，進入惡性循環(huán)。在此情況下，龍湖持續(xù)聚焦高能級城市，在政策精準(zhǔn)支持下，順勢提升周轉(zhuǎn)及去化，逐步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，修復(fù)盈利水平。相較于追求規(guī)模，龍湖更加注重交付品質(zhì)、回款質(zhì)量及利潤率，以強大及穩(wěn)定的現(xiàn)金流來支撐龍湖的底盤。

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2022年龍湖實現(xiàn)合同銷售額為2015.9億元，銷售總建筑面積為1304.7萬平方米。在克而瑞發(fā)布的2022年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單上，無論是全口徑銷售額還是權(quán)益銷售額，龍湖均穩(wěn)居行業(yè)前十。

龍湖執(zhí)行董事兼高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠介紹，2022年內(nèi)龍湖新拿地塊的毛利率已經(jīng)做到了近22%，凈利率為13%。未來新房銷售會保持20%以上毛利率，12%以上凈利率。

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龍湖在2022年延續(xù)了穩(wěn)健的拿地策略，不僅要求利潤率，更要求投資閉環(huán)，即每一塊土地都要求非常具體的去化率、回款要求，新獲取的60%以上地塊為零溢價獲取。截至報告期末，龍湖集團的土地儲備合計5795萬平方米，權(quán)益面積為3975萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5221元，為當(dāng)期簽約單價的33.8%。在今年的可售貨值中，有97%位于一二線城市和環(huán)都市圈衛(wèi)星城。按區(qū)域劃分，長三角區(qū)域27%、西部27%、環(huán)渤海23%、華南華中分別占13%和10%。

龍湖執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼表示，2023年龍湖拿地策略會堅持兩個方向，一是堅持以銷定增，二是把握投資節(jié)奏，投資刻度優(yōu)中選優(yōu)。在城市聚焦方面，會堅持按照20個主力城市和14個機會城市布局，具體城市包括北京、上海、杭州、成都、合肥、蘇州、南京、西安等重點區(qū)域，同時聚焦在這些城市的核心區(qū)，以確保周轉(zhuǎn)率和利潤率，拿地投資額與銷售回款動態(tài)匹配，保證盤面安全性。

財務(wù)“安全繩”

經(jīng)歷了2022年度的“至暗時刻”，投資者在選取房企的時候，都將財務(wù)和運營安全作為首要標(biāo)準(zhǔn)，其次才是盈利能力。

例如，現(xiàn)金流安全是企業(yè)安全的最高法則，近一年，經(jīng)常能看到一家家千億大型房企竟然因為幾個億債務(wù)還不起而無奈爆雷。

而龍湖的現(xiàn)金流安全由三大業(yè)務(wù)板共同維系，在開發(fā)、運營、服務(wù)等業(yè)務(wù)板塊，龍湖都有著明確的“紅線”界定。

2022年末，龍湖的凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為58.1%，綜合借貸總額為2080.1億元，一年以內(nèi)到期的短債占比約9.9%；現(xiàn)金短債比3.52。

龍湖的“現(xiàn)金短債比”指標(biāo)有著超過百強房企約3到4倍的“安全”厚度，龍湖現(xiàn)金流的“城墻”夠高。

2022年，龍湖相繼提前償還銀團貸、美元債等，用充裕的流動性和強大的資金實力維護其在境內(nèi)外資本市場的健康形象及主體信用。公告顯示，2023年內(nèi)，龍湖已無到期境外債。

此外，龍湖正在加大國內(nèi)銀行融資的占比，同時減少境外融資，計劃每年下降5個百分點。并保持融資的主動性，保持融資成本的絕對競爭力。

目前龍湖國內(nèi)融資以低成本的銀行貸款和融資債券為主，平均借貸成本為年利率4.10%，平均賬期年限為6.67年。

評級機構(gòu)眼中的“優(yōu)等生”

自2022年下半年以來，已有約70家房企向三大評級機構(gòu)提出申請撤銷評級。

為何房企向三大評級機構(gòu)提出申請撤銷評級？因為對尚未違約的房企來說，評級的下調(diào)可能會觸發(fā)債務(wù)的提前償還條款。

不僅如此，評級被下調(diào)帶來的負(fù)面影響也會傳導(dǎo)至銷售市場，影響企業(yè)銷售業(yè)績。對于境外債務(wù)依賴度高的房企來說，評級的下調(diào)影響了公司的海外融資，短時間內(nèi)加劇了公司的償債壓力。

而龍湖是少數(shù)幾家獲得標(biāo)普、穆迪、惠譽三大國際評級機構(gòu)全部投資級的優(yōu)質(zhì)房企之一。在投資機構(gòu)眼中，龍湖集團財務(wù)延續(xù)穩(wěn)健、自律的基因，已連續(xù)七年滿足“三道紅線”綠檔要求。

這也意味著國內(nèi)外融資機構(gòu)長期給予龍湖融資的綠燈，“錢多，錢長、錢便宜”就是一個顯性的綜合優(yōu)勢。

2022年8月，龍湖發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，總規(guī)模不超過15億元，發(fā)行期限為3年，由中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。這是中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔(dān)保方式增信的首單民營房企債券。

2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”200億元中債增信債券額度，并由六大行共同承銷，成功發(fā)行首單20億元的中期票據(jù)，利率僅3.0%。

2022年12月，“內(nèi)保外貸”首單花落龍湖。中國銀行利用境內(nèi)外市場資源，成功為龍湖集團提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，該筆貸款規(guī)模為7億元，于12月9日實現(xiàn)提款。

自融資政策松動以來，龍湖融資渠道實現(xiàn)了信貸、債券、股權(quán)的“三支箭”齊發(fā)。

趙軼表示，2023年龍湖債務(wù)會保持平穩(wěn)，保持2080億總數(shù)不變，繼續(xù)保持行業(yè)較優(yōu)的短債比和現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)，讓龍湖整個的現(xiàn)金流盤面和債務(wù)結(jié)構(gòu)能應(yīng)對行業(yè)的周期。

過去幾年龍湖穿越周期一個很大的利器就是債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，新任董事長兼首席執(zhí)行官陳序平要求在控負(fù)債總額的情況下要實現(xiàn)利潤的穩(wěn)中有增，同時還要優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。

從左至右依次為：龍湖集團首席財務(wù)官趙軼，董事長兼首席執(zhí)行官陳序平，高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠

“其實這是一條非常有挑戰(zhàn)，也需要額外付出的路。打個比方，你要增肌，但是體重不能增加，這就意味著作為管理層需要更加自律，更加提高經(jīng)營的水平，更加注重整個公司的資產(chǎn)質(zhì)量。但我覺得我們選擇了一條難但是正確的路，我們也會堅定的前行。”陳序平在發(fā)布會上提到。

正如此前龍湖創(chuàng)始人所說，“龍湖，沒有為眼前的事情忙碌，高管都是在著眼未來?！敝塾谖磥淼凝埡?strong>聚而向前，行且堅毅。