3月17日，龍湖集團(tuán)控股有限公司（00960.HK）召開(kāi)2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼、高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠等管理層出席會(huì)議。

地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)已現(xiàn)，今年預(yù)計(jì)龍湖集團(tuán)去化率65%以上

根據(jù)龍湖披露的2022年全年業(yè)績(jī)，2022年，龍湖的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)12.2%至2505.7億元，歸屬于股東的凈利潤(rùn)為243.6億元，核心權(quán)益后凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)0.5%至225.4億元。2022年，龍湖的毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%。核心稅后利潤(rùn)率為12.3%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為9.0%。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍是龍湖集團(tuán)收入的最大來(lái)源。2022年，龍湖集團(tuán)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為2270.2億元，較上年增長(zhǎng)11.0%。交付物業(yè)總建筑面積為1551.5萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為17.9%。

從銷售表現(xiàn)看，2022年，龍湖合同銷售額為人民幣2015.9億元，對(duì)應(yīng)銷售總建筑面積為1304.7萬(wàn)平方米，銷售單價(jià)為15451元/平方米。

長(zhǎng)三角片區(qū)為龍湖貢獻(xiàn)的銷售額最大。具體而言，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別為775.8億元、414.0億元、393.9億元、251.3億元及180.9億元，分別占龍湖集團(tuán)合同銷售額的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

趙軼在發(fā)布會(huì)上稱，龍湖集團(tuán)整體不存在減值準(zhǔn)備，因?yàn)檫^(guò)去形成的土地成本相對(duì)可控?！靶袠I(yè)在回歸，我們希望毛利率整體回歸到25%以上，新房銷售能維持在20%以上的穩(wěn)定階段。這兩年，整體的毛利率大概在20%左右，新房銷售在15%～20%的階段過(guò)渡?，F(xiàn)在整個(gè)行業(yè)已經(jīng)擺脫了過(guò)去高毛利率、高杠桿的階段，而進(jìn)入持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展階段，所以毛利率能夠賺取合理的利潤(rùn)，同時(shí)周轉(zhuǎn)更加安全，售價(jià)更加合理，這樣的狀態(tài)是我們所喜歡的，也是適合企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的?！?/p>

業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)并未公布今年集團(tuán)全口徑銷售目標(biāo)。張旭忠表示，按照目前的運(yùn)營(yíng)節(jié)奏安排，今年預(yù)計(jì)會(huì)在65%以上的去化率，較去年58%的去化水平會(huì)有所提升（2022年龍湖供貨3500億元，實(shí)現(xiàn)簽約銷售2016億元）。同時(shí)，今年會(huì)采用相對(duì)彈性的供貨策略，根據(jù)市場(chǎng)變化及城市不同，采取“一城一策”，以平衡量?jī)r(jià)關(guān)系，做好貨值管理，做有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

除了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，2022年，龍湖集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)收入為235.5億元，較2021年同比增長(zhǎng)25%。其中運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要為商場(chǎng)，2022年運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)不含稅租金收入為118.8億元，較上年增長(zhǎng)14.1%；運(yùn)營(yíng)毛利率為75.6%，較上年增長(zhǎng)0.9%。服務(wù)業(yè)務(wù)及其他不含稅收入為116.7億元，較上年增長(zhǎng)38.6%；服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率為28.9%，較上年增長(zhǎng)9.7%。

按照龍湖公開(kāi)的數(shù)據(jù)，截至2022年末，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國(guó)32座城市，在手商業(yè)項(xiàng)目139個(gè)，累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)達(dá)76座，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為722萬(wàn)平方米（含車位總建筑面積為927萬(wàn)平方米），整體出租率為93.9%；長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”已開(kāi)業(yè)11.6萬(wàn)間，規(guī)模居行業(yè)第二，整體出租率為88.5%，其中開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為91.1%。服務(wù)業(yè)務(wù)方面，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)在管面積3.2億平方米。

陳序平在業(yè)績(jī)報(bào)告中表示，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，拐點(diǎn)已現(xiàn)。一是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)下的城市分化，具備產(chǎn)業(yè)與人才支撐的核心城市，實(shí)體消費(fèi)真實(shí)而旺盛。二是改善型住房成需求主導(dǎo)，客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量及生活配套的要求不斷提升。三是企業(yè)告別高杠桿擴(kuò)張模式，回歸產(chǎn)品主義及盈利本質(zhì)。

今年債務(wù)總數(shù)不變，適度減少境外融資

在財(cái)務(wù)方面，2022年，龍湖集團(tuán)的凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為58.1%，在手現(xiàn)金為726.2億元。綜合借貸總額為2080.1億元，平均借貸成本為年利率4.1%；平均貸款年限為6.67年。

趙軼在發(fā)布會(huì)上表示，在波動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境中，集團(tuán)時(shí)刻保持低杠桿、安全性，并提前布局償債計(jì)劃，并于去年底已對(duì)2023年境外債務(wù)全部提前償還。債務(wù)結(jié)構(gòu)上，一年以內(nèi)到期的短期債務(wù)占10%，債務(wù)壓力可控，外幣債務(wù)占比23%，其中外幣債務(wù)掉期比例至98%，基本完全規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)。

趙軼表示，2023年龍湖的整體債務(wù)會(huì)保持平穩(wěn)，會(huì)保持2080億元的總數(shù)不變，但在結(jié)構(gòu)上會(huì)進(jìn)一步做一些優(yōu)化。一是加大國(guó)內(nèi)的銀行融資，二是適度減少境外融資，“繼續(xù)保持行業(yè)最優(yōu)的短債比和行業(yè)最優(yōu)的現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)，讓龍湖的現(xiàn)金流盤(pán)面和債務(wù)結(jié)構(gòu)能夠應(yīng)對(duì)行業(yè)的周期。目前，不管是國(guó)內(nèi)的還是國(guó)外的直接融資、債券市場(chǎng)，都還沒(méi)有完全恢復(fù)，對(duì)民營(yíng)企業(yè)的收益率還是偏高，我們也是保持適度的觀望，也相信一定會(huì)恢復(fù)到正常的狀態(tài)。但我們?cè)谫Y金計(jì)劃上也做了多重的準(zhǔn)備，即使它恢復(fù)得緩一點(diǎn)，我們其它的融資渠道也能頂上，如果它能恢復(fù)，我們就能更加主動(dòng)地選擇，錦上添花?！?/p>

從2022年的融資情況看，報(bào)告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)在境內(nèi)成功發(fā)行50億元公司債券，35億元中期票據(jù)，票息介乎3.00%至4.10%之間，期限介乎于3年至8年。其中，龍湖于5月成功發(fā)行首單創(chuàng)設(shè)CDS公司債5億元，票息4.00%，期限6年；8月，集團(tuán)發(fā)行首單“中債擔(dān)?！敝衅谄睋?jù)15億元，票息3.30%，期限3年；11月，集團(tuán)發(fā)行規(guī)模20億元的中債增全額擔(dān)保債券，票面利率僅3.00%，成為央行“第二支箭”首單。12月，龍湖發(fā)行首單“內(nèi)保外貸”境外銀行貸款7億元，期限5年。

2022年，龍湖“三道紅線”仍穩(wěn)居綠檔。數(shù)據(jù)顯示，其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65%，凈負(fù)債率為58%，現(xiàn)金短債比為3.52倍，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比為2.61倍。

拿地毛利率要求20％以上，聚焦主力及機(jī)會(huì)城市

在投資拿地方面，2022年龍湖共拿地34宗，權(quán)益地價(jià)約304億元，其中60%以上為零溢價(jià)獲取。數(shù)據(jù)顯示，2022年，龍湖集團(tuán)新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為448萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為291萬(wàn)平方米，平均權(quán)益收購(gòu)成本為每平方米10461元。其中，長(zhǎng)三角地區(qū)、西部地區(qū)、華南地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)及華中地區(qū)的新增面積分別占新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積的51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。

截至2022年12月31日，龍湖集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)5795萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為3975萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備的平均成本為每平方米5221元，為當(dāng)期簽約單價(jià)的33.8%。按地區(qū)來(lái)看，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、華中地區(qū)及華南地區(qū)的土地儲(chǔ)備分別占土地儲(chǔ)備總面積的31.8%、24.8%、19.7%、13.8%及9.9%。

報(bào)告期后，龍湖集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為12萬(wàn)平方米，權(quán)益面積7萬(wàn)平方米。

對(duì)于后續(xù)投資拿地計(jì)劃，張旭忠在會(huì)上表示，今年的拿地策略依然堅(jiān)持兩個(gè)方面：以銷定支、嚴(yán)守投資刻度?！霸诔鞘芯劢狗矫?，我們會(huì)堅(jiān)持按照20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市來(lái)布局，像北京、上海、杭州、成都、合肥、蘇州、南京、西安等重點(diǎn)區(qū)域，聚焦在這些城市的核心區(qū)域，確保周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)率。在投資額方面，堅(jiān)持以銷定支，會(huì)根據(jù)銷售回款動(dòng)態(tài)匹配拿地的投資額，保證盤(pán)面安全性。在地價(jià)控制方面，去年公開(kāi)市場(chǎng)整體拿地的平均溢價(jià)率為4%，整體毛利率22%，凈利率13%，未來(lái)我們依然會(huì)保持拿地的毛利率要求在20%以上，股東凈利率在12%。拿到地塊后，我們也會(huì)通過(guò)產(chǎn)品力的打造進(jìn)一步提升盈利能力?！?/p>