撰稿|行星

來源|貝多財(cái)經(jīng)

近日，珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“萬達(dá)商管”）向港交所遞交上市申請材料，再度沖刺港交所主板上市。貝多財(cái)經(jīng)了解到，這是繼其于2021年10月、2022年4月和2022年10月三次遞表失效后的第四次申請。

今年4月，萬達(dá)商管向港交所遞交的招股書第三度“失效”。彼時(shí)，該公司表示“上市申請材料失效并不影響公司在港交所的上市進(jìn)程，會(huì)盡快按香港聯(lián)交所要求更新提交申報(bào)材料，目前上市進(jìn)展有序推進(jìn)中。”

種種跡象表明，萬達(dá)商管的上市期限已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。而本次沖刺上市，萬達(dá)商管勝算幾何？

一、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，在管建筑面積全球第一

招股書介紹，萬達(dá)商管是萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理的唯一業(yè)務(wù)主體，專注于商業(yè)廣場，主要為業(yè)主提供全流程的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。據(jù)了解，萬達(dá)商管的最大亮點(diǎn)在于其以委托管理和租賃運(yùn)營模式為主的“輕資產(chǎn)”運(yùn)營模式。

事實(shí)上，萬達(dá)商管的輕資產(chǎn)模式要從2015年說起。2015年，萬達(dá)商管提出“輕資產(chǎn)，低負(fù)債”戰(zhàn)略，開始去地產(chǎn)化之路，力求轉(zhuǎn)型為向獨(dú)立第三方持有的商業(yè)廣場提供商業(yè)運(yùn)營的物業(yè)服務(wù)商。

通過不斷積累第三方項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，萬達(dá)商管成功打開了行業(yè)新空間。2019年底，該公司正式完成了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的徹底剝離。次年9月，萬達(dá)商管正式對外宣布，從2021年開始，其將不再發(fā)展重資產(chǎn)，全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

經(jīng)過多年的市場布局，萬達(dá)商管的輕資產(chǎn)模式已逐漸成熟。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，截至2022年12月31日，在萬達(dá)商管管理的472個(gè)商業(yè)廣場中，184個(gè)由獨(dú)立第三方擁有，占在管商業(yè)廣場總數(shù)的39.0%，在中國排名第一。

同時(shí)，萬達(dá)商管亦是中國唯一向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運(yùn)營公司。目前，萬達(dá)商管的總在管建筑面積達(dá)6560萬平方米。按在管建筑面積計(jì)算，萬達(dá)商管在全球、中國皆排名第一，在管建筑面積在中國超過第二名至第十名的總和。

值得一提的是，這一數(shù)據(jù)在2023年上半年再度實(shí)現(xiàn)攀升。根據(jù)萬達(dá)商管發(fā)布2023年上半年萬達(dá)商管集團(tuán)經(jīng)營快報(bào)（下稱“經(jīng)營快報(bào)”）顯示，2023年上半年，該公司新開業(yè)萬達(dá)廣場12個(gè)，累計(jì)開業(yè)484個(gè)。

二、出租率超98%，連續(xù)實(shí)現(xiàn)營利雙增

不僅商業(yè)布局網(wǎng)絡(luò)幅員遼闊，萬達(dá)商管的出租率表現(xiàn)同樣頗為出色。2020年、2021年和2022年（即“報(bào)告期”），在管商業(yè)廣場(不包括停車位)的平均出租率高達(dá)98.6%。

另據(jù)經(jīng)營快報(bào)，2023年上半年，萬達(dá)商管在管商業(yè)廣場的出租率為98.2%，租金收繳率達(dá)100%；總租金收入為263.2億元，同比增長4.5%；凈租金為130.1億元，同比增長7.2%。

得益于經(jīng)營規(guī)模和租金收入向好，萬達(dá)商管的財(cái)務(wù)表現(xiàn)頗為亮眼。招股書顯示，其2020年至2022年的營業(yè)收入分別為171.96億元、234.81億元和271.20億元，凈利潤分別為11.12億元、35.12億元和75.34億元，均實(shí)現(xiàn)了正向增長。

按業(yè)務(wù)分類來看，萬達(dá)商管的主要收入來源可以分為委托管理模式和租賃運(yùn)營模式兩大模塊。

而由于萬達(dá)商管對所擁有的所有商業(yè)廣場運(yùn)營模式由租賃運(yùn)營模式調(diào)整為委托管理管理模式，并自2021年5月起根據(jù)委托管理模式收取運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)，該公司商業(yè)模式收入占比的變動(dòng)較為明顯。

據(jù)了解，萬達(dá)商管來自委托管理模式的收入由2020年的88.38億元增長至2021年的164.82億元，并進(jìn)一步增至2022年的196.98億元，占總收入的比例則由2020年的51.4%增長至2022年的72.6%。

值得一提的是，萬達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率也在逐年降低。貝多財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)商管的負(fù)債總額由2020年的280.61億元降至155.86億元，資產(chǎn)負(fù)債率則由2020年的95.8%降至2022年的68.4%。

總的來說，就目前萬達(dá)商管的財(cái)務(wù)表現(xiàn)而言，拿到港交所的“通行證”并不困難。

三、結(jié)語

實(shí)際上，由領(lǐng)先商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商管理獨(dú)立第三方的零售商業(yè)物業(yè)正成為商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場的發(fā)展趨勢，同時(shí)，中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場近年來正面臨著諸多挑戰(zhàn)，導(dǎo)致越來越多的商業(yè)廣場運(yùn)營不善。

2017年至2022年，中國出租率低于70%的商業(yè)廣場數(shù)量由7800家增加至10948家，復(fù)合年增長率為7.0%。估計(jì)到2027年，中國出租率低于70%的商業(yè)廣場數(shù)量將達(dá)到13182家，2022年至2027年的復(fù)合年增長率將達(dá)到3.8%。

也正因如此，作為細(xì)分賽道“領(lǐng)頭羊”的萬達(dá)商管本次能否成功實(shí)現(xiàn)上市，又如何繼續(xù)通過輕資產(chǎn)模式滿足預(yù)期業(yè)主對專業(yè)商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的需求，提高商業(yè)廣場出租率，其未來的發(fā)展態(tài)勢都將為全行業(yè)所矚目。