縱觀我國物業(yè)管理行業(yè)40年的發(fā)展史，其生成和壯大具有特殊的歷史和制度背景，并且與中國城鄉(xiāng)社區(qū)的建設與轉(zhuǎn)型有緊密聯(lián)系。2017年印發(fā)的《中共中央國務院關(guān)于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》中提出將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，并對“改進社區(qū)物業(yè)服務管理”展開專門論述；2019年中央辦公廳印發(fā)《關(guān)于加強和改進城市基層黨的建設工作的意見》明確要求，“加強社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，延伸黨的工作手臂”；2021年住房和城鄉(xiāng)建設部等十部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》明確提出，“把加強和改進住宅物業(yè)管理作為保障和改善民生、創(chuàng)新基層社會治理的重要舉措”，并且要求從堅持和加強黨對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導、落實街道屬地管理責任、推動城市管理服務下沉、構(gòu)建共建共治共享格局等四個方面切實“融入基層社會治理體系”；2022年中共中央組織部等四部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于深化城市基層黨建引領(lǐng)基層治理的若干措施（試行）》，要求“強化社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，以高質(zhì)量物業(yè)服務推進美好家園建設”。至此，以黨建引領(lǐng)深化物業(yè)管理改革的頂層設計日臻完善，并且為物業(yè)管理納入各地基層社會治理體系政策框架，著力構(gòu)建黨組織領(lǐng)導下共建共治共享的城鄉(xiāng)基層治理格局提供了有力制度支撐。

推進物業(yè)管理行業(yè)融入基層治理現(xiàn)存的問題

隨著快速城市化的推進及物業(yè)管理服務行業(yè)的迅速發(fā)展，我國基層社會治理創(chuàng)新的治理場域正逐漸由傳統(tǒng)社區(qū)向新型物業(yè)管理區(qū)域轉(zhuǎn)移；越來越多的社會治理內(nèi)容和事項，也下沉至社區(qū)居委會、物業(yè)管理公司及業(yè)主委員會。與此同時，基層治理“三駕馬車”在協(xié)同運轉(zhuǎn)、合力推進時存在著諸多弱項和短板。

一是物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模和服務管理集中度總體較低。如物業(yè)公司普遍占有市場份額較??；經(jīng)營管理水平參差不齊、發(fā)展后勁不足；物業(yè)服務內(nèi)容、標準、價格缺乏統(tǒng)一管理標準和行業(yè)規(guī)范等。

二是政府、企業(yè)和居民對物業(yè)管理企業(yè)的職責定位存在認識差異。傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)認為自己的主要職責是管“物”，政府則要求物業(yè)還要管“事”，業(yè)主還希望物業(yè)能夠管“人”，物業(yè)管理智能化水平低，線上線下服務融合發(fā)展不夠，難以滿足居民高效便捷服務需求。

三是作為群眾性自治組織的業(yè)委會運行難。鑒于業(yè)主自治參與度較低、業(yè)委會長效運轉(zhuǎn)機制匱乏、對業(yè)委會的監(jiān)管不力等原因，業(yè)委會更難以實現(xiàn)對物業(yè)企業(yè)的有效監(jiān)督。

四是住房行政主管部門和屬地政府對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管未能形成合力?！翱吹靡姷墓懿涣耍艿昧说目床灰姟?，條塊矛盾突出，客觀上導致了政府部門對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管弱化。加之政府資源與管理向小區(qū)延伸不夠，有關(guān)職能部門責任落實不到位，存在執(zhí)法不進小區(qū)的現(xiàn)象，小區(qū)內(nèi)違法違規(guī)行為得不到及時查處。

五是黨建引領(lǐng)物業(yè)公司參與社區(qū)共治仍存在短板。物業(yè)管理工作還沒有列入城市各級黨組織議事日程和工作重點，基層黨組織對住宅物業(yè)管理的政治引領(lǐng)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用發(fā)揮不充分，業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)黨組織不健全，尚未實現(xiàn)黨的組織和工作覆蓋，黨建引領(lǐng)小區(qū)治理架構(gòu)不健全、治理機制不順暢、治理成效不顯著。

“黨建 物業(yè)管理”融入基層治理的成都探索

基于此，成都市堅持以人民為中心，堅定貫徹“黨建引領(lǐng)物業(yè)管理”總體要求，聚焦“蓉城先鋒·暖心物管”黨建品牌培育，通過建立黨建和物業(yè)管理行業(yè)深度融合的常態(tài)化治理機制，加快構(gòu)建“黨建引領(lǐng)、條塊聯(lián)動、各方協(xié)同、群眾參與、制度保障”的物業(yè)管理新格局，探索出一條以黨組織為核心、業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)共同參與的基層治理新路徑。

強化典型示范引領(lǐng)，以暖心物業(yè)助力高品質(zhì)生活。為落實黨的十九屆五中全會“推動生活性服務業(yè)向高品質(zhì)和多樣化升級”的重大部署要求，引領(lǐng)物業(yè)管理企業(yè)進一步拓展生活服務和城市服務功能，成都市提出“以匠心致初心，暖心物業(yè)賦能美好生活建設”的治理思路。2021年，成都市出臺全國首個物業(yè)行業(yè)細分領(lǐng)域黨建示范創(chuàng)建導則，從組織領(lǐng)導、陣地建設、能力建設、場景營造、運行機制等五個方面推進物業(yè)服務企業(yè)（項目）黨建工作標準化、體系化建設，系統(tǒng)設計80條示范企業(yè)評價標準、三大類92條示范項目評價標準、54條服務評價標準，為全市物業(yè)行業(yè)黨建工作提供具體指引、標定基本方位。按照《成都市物業(yè)行業(yè)黨建示范建設實施方案》要求，每年將按照黨建引領(lǐng)好、參與治理好、實景呈現(xiàn)好、群眾評價好的“四好”標準，重點在市級層面建設200個“蓉城先鋒·示范物業(yè)服務項目”；按照組織建設好、運營管理好、服務品質(zhì)好、社會形象好、參與協(xié)作好的“五好”建設標準，重點在市級層面建設50家“蓉城先鋒·示范物業(yè)服務企業(yè)”。通過樹立“黨建 物業(yè)”品牌建設理念、完善品牌管理機制和強化品牌示范作用，旨在形成一套可復制、可推廣的工作機制，不斷提高物業(yè)服務的質(zhì)量和滿意度。從2021年至今，全市物業(yè)服務滿意度從82%上升到87%。據(jù)了解，成都市許多社區(qū)、企業(yè)業(yè)主在選擇物業(yè)服務企業(yè)時，已將其是否取得“蓉城先鋒·暖心物管”稱號作為首要的衡量指標。

鑒于政府向社會力量購買公共服務已成為政府創(chuàng)新公共服務提供方式和創(chuàng)新社會治理的重要途徑，成都市支持黨組織作用發(fā)揮好、群眾滿意度高的物業(yè)服務企業(yè)（項目）承接社區(qū)文化建設、群眾宣傳教育、康養(yǎng)、戶政、交通、城市環(huán)境治理和秩序管理、城市管理服務等70余項政府購買服務項目，深度參與1200余個特色街區(qū)改造、社區(qū)微更新項目。為進一步發(fā)掘物業(yè)企業(yè)在社區(qū)服務方面的精細化和專業(yè)化的治理潛力，圍繞人民全生命周期的美好生活需要，成都市還將逐漸拓展政府購買公共服務的范圍，推動物業(yè)服務線上線下融合，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。按照法定程序協(xié)調(diào)社區(qū)、小區(qū)閑置房屋，用于物業(yè)服務企業(yè)（項目）承接政府購買居家養(yǎng)老服務，并按規(guī)定享受相應的稅費優(yōu)惠和財政補貼政策。

嚴密組織體系，以高質(zhì)量黨建推動高效能治理。高效能治理是高質(zhì)量發(fā)展和高品質(zhì)生活的重要保障。針對物業(yè)管理涉及主體多、跨條塊協(xié)調(diào)難的實際問題，成都市以黨建聯(lián)建聚合各類資源、匯聚各方力量，變物業(yè)服務企業(yè)的“獨角戲”為多方協(xié)同的“大合唱”。一是健全物業(yè)行業(yè)黨建工作體系。在成都市本級和23個區(qū)縣依托住建部門全部成立物業(yè)行業(yè)黨委，承擔推進“兩個覆蓋”、統(tǒng)籌行業(yè)發(fā)展等8項職責。定期召開物業(yè)行業(yè)黨建聯(lián)席會議，會同相關(guān)職能部門共同研究謀劃推動物業(yè)行業(yè)黨建工作。二是加強物業(yè)服務企業(yè)黨的組織和工作覆蓋。廣泛開展“雙找”活動，采取單獨建、掛靠建等方式，目前已推動全市1500多個物業(yè)服務企業(yè)和項目部建立黨組織。對于暫不具備組建黨組織條件的，在社區(qū)成立物業(yè)協(xié)會黨組織進行兜底管理，實現(xiàn)有物業(yè)服務企業(yè)的地方就有黨的組織和黨的工作開展。

將物業(yè)黨建劃分為“行業(yè)端、企業(yè)端、項目端”三個維度，充分發(fā)揮黨建帶群建、群建促黨建制度優(yōu)勢，點上通過集中攻堅推動“兩個覆蓋”有形有效，線上理順“市—區(qū)（市）縣—街道—社區(qū)—小區(qū)”的條塊關(guān)系，實現(xiàn)不同層級政府、不同部門之間治理資源的制度化縱向聯(lián)動，并合力推動資源力量下沉；面上形成市委統(tǒng)一領(lǐng)導、組織部門牽頭抓總、住建部門具體負責、其他部門協(xié)同推進格局，在全國率先形成“點、線、面”立體推動的物業(yè)行業(yè)黨建工作模式。成都市通過黨建聯(lián)建將物業(yè)行業(yè)納入社區(qū)疫情防控體系，普遍設立黨員先鋒崗、組建黨員志愿服務隊，帶動近20萬物業(yè)服務人員做好風險人員排查、特殊群體服務、小區(qū)卡口值守等工作，有序組織完成23輪3.3億人次居家核酸檢測，構(gòu)筑起小區(qū)防控的“銅墻鐵壁”。

針對一些小區(qū)業(yè)委會失管脫管、“癱瘓停擺”等問題，成都市加強黨組織對業(yè)委會組建、履職全過程的指導監(jiān)督，引導形成認真履職、用心服務的良好氛圍。一是規(guī)范業(yè)委會組建。加強對業(yè)委會籌建、換屆的政治把關(guān)，由小區(qū)黨組織書記擔任籌備組組長，鼓勵黨員業(yè)主作為候選人，建立候選人行業(yè)黨委、街道社區(qū)黨組織聯(lián)審制度，將有違法記錄等人員“擋在門外”。加強對選舉全過程把關(guān)，街道社區(qū)黨組織抓牢業(yè)主登記、選票統(tǒng)計等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，督促嚴格履行選舉程序，確保公開透明。二是推動業(yè)委會健康運行。建立業(yè)委會向社區(qū)黨組織作年度履職報告、定期通報工作等制度，明確選聘物業(yè)服務企業(yè)、動用大額維修資金等23類重大事項，須向社區(qū)黨組織報告。建立監(jiān)察員制度，社區(qū)黨組織選派監(jiān)察員對業(yè)委會開展常態(tài)化監(jiān)督檢查，自2021年以來依法調(diào)整履職不到位的業(yè)委會成員90多人，全市業(yè)委會不規(guī)范履職投訴量同比下降近20%。

此外，還鼓勵各區(qū)（市）縣深化黨建聯(lián)席會議、兼職委員制度、政企互動主題黨日等街道社區(qū)黨建、行業(yè)黨建、企業(yè)黨建互聯(lián)互動實踐，創(chuàng)新探索組織聯(lián)建、資源聯(lián)享、服務聯(lián)動、矛盾聯(lián)處、安全聯(lián)防、疫情聯(lián)控、活動聯(lián)辦、文化聯(lián)育、環(huán)境聯(lián)優(yōu)、發(fā)展聯(lián)促的“物業(yè)十聯(lián)工作法”。如成都市錦江區(qū)由區(qū)委政法委牽頭，錦江區(qū)法院、錦江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局、錦江區(qū)司法局以及各街道人民調(diào)解委員會、行業(yè)組織、行業(yè)協(xié)會等各部門通力協(xié)同，在錦江區(qū)法院設立成都市首個物業(yè)糾紛聯(lián)調(diào)中心，“一站式”解決物業(yè)矛盾糾紛，持續(xù)推進訴源治理，探索物業(yè)矛盾糾紛多元化解機制。成都市武侯區(qū)著力打造集紅色物業(yè)、物業(yè)矛盾糾紛預防與化解、智慧物業(yè)三大功能于一體的物業(yè)行業(yè)黨群服務中心，建成四川省首個物業(yè)行業(yè)實體化黨群服務陣地，推進紅色物業(yè)示范建設“六員”標準，即堅持黨建引領(lǐng)，做行業(yè)黨建“領(lǐng)航員”；創(chuàng)新組織活動，做行業(yè)黨建“操作員”；融入社區(qū)治理，做行業(yè)黨建“協(xié)調(diào)員”；提升服務質(zhì)量，做行業(yè)黨建“服務員”；打造智慧物業(yè)，做行業(yè)黨建“信息員”；夯實活動陣地，做行業(yè)黨建“管理員”。

激發(fā)行業(yè)發(fā)展原動力，分類治理推進高質(zhì)量發(fā)展。物業(yè)服務具有服務群眾、貼近生活，專業(yè)化、一體化服務等優(yōu)勢，當前物業(yè)服務更是呈現(xiàn)“大物業(yè)、大服務、大產(chǎn)業(yè)”發(fā)展趨勢?；诖?，成都市的社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建細分為住宅小區(qū)、商圈樓宇和產(chǎn)業(yè)社區(qū)等三個類型，通過體系化治理思路，切實將黨的建設、公共服務和基層治理延伸至轄區(qū)的商務樓宇、產(chǎn)業(yè)社區(qū)，促進相關(guān)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。通過加強物業(yè)行業(yè)黨建，體現(xiàn)黨的政治功能和引領(lǐng)作用，可充分發(fā)揮物業(yè)企業(yè)生活服務、生產(chǎn)服務、城市服務的“三個功能”。

以成都嘉誠新悅物業(yè)管理集團有限公司為例，將企業(yè)黨建工作與業(yè)務工作深度融合，堅持將“物業(yè)品質(zhì)運營 特色優(yōu)勢創(chuàng)建”作為企業(yè)發(fā)展核心綱要，不斷豐富物業(yè)服務的內(nèi)涵與價值。在集團黨委的領(lǐng)導下，公司業(yè)務發(fā)展從區(qū)域走向全國，目前，該公司進駐北京、上海、蘇州、南京等100余個城市，服務項目200余個，在管及簽約面積達1億平方米。

在成都市青羊區(qū)總部經(jīng)濟區(qū)，嘉善商務服務管理有限公司持續(xù)推進黨建和業(yè)務工作深度融合，實現(xiàn)黨組織與管理層“雙向互動、交叉任職”，企業(yè)負責人“一肩挑”黨委書記，中高層黨員覆蓋率75%。公司在制定發(fā)展戰(zhàn)略、重大決策等事項時，充分聽取黨組織意見，并接受過程監(jiān)督。運用其混合所有制背景，積極搭建政企溝通平臺，由黨員客戶經(jīng)理組成的營商環(huán)境觀察員、黨建指導員，在招商、項目合作、人員招聘等多方面形成“信息中轉(zhuǎn)站”。公司還堅持產(chǎn)業(yè)社區(qū)“以人為本，以人促產(chǎn)”的理念，以租賃、打理、能源、餐飲、培訓、科技等專業(yè)化公司為載體，為園區(qū)企業(yè)精準匹配多元化的服務需求；有效整合產(chǎn)業(yè)功能區(qū)資源，搭建招商、能源、職業(yè)培訓、綠色發(fā)展、智慧餐飲等全流程服務平臺；構(gòu)建全生命周期產(chǎn)業(yè)鏈，充分發(fā)揮物業(yè)對企業(yè)生活服務、生產(chǎn)服務和城市服務的綜合功能，助力推動人、城、產(chǎn)融合發(fā)展。

（四川省成都市委黨校：陳 藻陳 運 趙 書 朱 莉 張 雪）