停放有序的車輛，干凈暢通的樓道，溫馨的小區(qū)亮化，貼心快捷的便民服務(wù)，更加安全舒適的小區(qū)環(huán)境……對(duì)于近年來(lái)社區(qū)里發(fā)生的喜人變化，居住在楓樹(shù)山社區(qū)的許多居民有目共睹。

雨花區(qū)東塘街道楓樹(shù)山社區(qū)有9個(gè)居民小區(qū)，均為老舊小區(qū)，其中無(wú)物業(yè)管理的小區(qū)5個(gè)。這些小區(qū)大多存在基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化、人居環(huán)境臟亂差、人群流動(dòng)性大、特殊困難家庭多、居民投訴抱怨集中等管理難題，降低了居民的生活幸福感。

如何破解老舊小區(qū)治理難題，提升居民幸福指數(shù)？楓樹(shù)山社區(qū)以黨建引領(lǐng)小區(qū)治理“八條措施”為契機(jī)，積極探索物業(yè)公司連片承包和居民自治管理“雙模式”，逐步實(shí)現(xiàn)由“社區(qū)兜底”向“企業(yè)接管”、“單一治理”向“多元共治”的轉(zhuǎn)變，曾經(jīng)的臟亂差小區(qū)變身居民安居樂(lè)業(yè)的美好家園。

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聚零為整、連片打包

探索實(shí)施老舊小區(qū)片區(qū)物業(yè)管理模式

楓樹(shù)山社區(qū)汽貿(mào)大廈宿舍樓是進(jìn)行“三供一業(yè)”移交的小區(qū)，共2棟居民樓，現(xiàn)有住戶105戶，出租戶占比近半。2021年12月三年過(guò)渡期滿后，由于小區(qū)設(shè)施設(shè)備老舊、體量小，維護(hù)維修成本較高等原因，物業(yè)公司入駐意愿很低，小區(qū)一度陷入“無(wú)人管”的窘境，只能由社區(qū)托底。

為破解小區(qū)治理之困，楓樹(shù)山社區(qū)狠下決心進(jìn)行小區(qū)整治。一方面，結(jié)合老舊小區(qū)改造、微改造、重點(diǎn)惠民改造項(xiàng)目等政策資源，對(duì)小區(qū)內(nèi)部道路、花壇綠化帶景觀、停車位等進(jìn)行提質(zhì)改造，為引入物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。另一方面，在前期充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)轄區(qū)老舊小區(qū)數(shù)量多、小而零散、地理位置相對(duì)集中的特點(diǎn)，探索實(shí)施連片承包物業(yè)管理服務(wù)模式，并以馬家沖小區(qū)（含雨花區(qū)政府宿舍2棟）和汽貿(mào)大廈宿舍為試點(diǎn)小區(qū)，重點(diǎn)推進(jìn)，“化零為整”連片式引入物業(yè)管理。

考慮到居民接受需有個(gè)適應(yīng)過(guò)程，2022年7月引入物業(yè)管理采取的是“先嘗后買”的方式。物業(yè)公司提供基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)維修、保潔、停車管理、綠地養(yǎng)護(hù)、堆物清理、樓道照明設(shè)施更新維護(hù)等多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓居民親身感受到貼心暖心，逐步打消疑慮。

物業(yè)工作人員為小區(qū)維修樓道燈。

待三個(gè)月試用期滿后，社區(qū)邀請(qǐng)汽貿(mào)大廈宿舍單元長(zhǎng)及居民代表召開(kāi)紅色物業(yè)居民代表大會(huì)，針對(duì)小區(qū)今后的管理模式、物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)和辦法進(jìn)行商討研究、征求意見(jiàn)建議。同時(shí)，社區(qū)充分發(fā)揮基層黨組織作用，組織物業(yè)公司、黨員干部、紅楓媽媽志愿者、單元長(zhǎng)通過(guò)進(jìn)門入戶、電話訪問(wèn)等方式，向居民點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、面對(duì)面深入講解物業(yè)管理政策及引入規(guī)范化物業(yè)管理的方式，廣泛聽(tīng)取居民對(duì)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和辦法的意見(jiàn)，了解居民繳費(fèi)意愿。

“以前小區(qū)臟亂差是常態(tài)，每次回家停車都是個(gè)大問(wèn)題?，F(xiàn)在有人管理，小區(qū)環(huán)境都變好了。我贊成收取物業(yè)費(fèi)來(lái)管理小區(qū)。”在引入物業(yè)服務(wù)后，許多業(yè)主看在眼里，紛紛表示贊成收費(fèi)。汽貿(mào)2棟宿舍105戶的戶主張?jiān)粮亲愿鎶^勇，積極參與到小區(qū)治理工作中，風(fēng)雨無(wú)阻監(jiān)督小區(qū)老舊改工程、帶頭參與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的商討制定、熱心聯(lián)系老業(yè)主回小區(qū)參會(huì)、協(xié)助社區(qū)上門做業(yè)主思想工作……“征收物管費(fèi)是件難事，作為一名入黨51年的老黨員，我愿意出一份力?！睆?jiān)寥缡钦f(shuō)道。

通過(guò)走心優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)以及正面的宣傳引導(dǎo)，居民的接受度和“花錢買服務(wù)”的意識(shí)逐步提升，為后續(xù)規(guī)范有序管理奠定了初步基礎(chǔ)。目前，汽貿(mào)宿舍居民普遍支持收取物業(yè)費(fèi)引入物業(yè)管理小區(qū)，繳費(fèi)同意率達(dá)到70%。

2 探索實(shí)施“共商共治共享”管理模式

居民變“站著看”為“跟著干”

楓樹(shù)山社區(qū)瑞龍閣小區(qū)是2002年開(kāi)發(fā)的獨(dú)棟商品房，共2個(gè)單元36套房，較為特殊的是，開(kāi)發(fā)商在臨街負(fù)一樓門面內(nèi)建了水泵房，在樓頂建了水塔。從2015年開(kāi)始，小區(qū)電梯老化，問(wèn)題常出，維護(hù)維修成本高；水泵、水塔及管路曾多次出問(wèn)題，跑水漏水時(shí)有發(fā)生；主下水管老化，幾乎每戶都有滲水；化糞池經(jīng)常堵，時(shí)不時(shí)糞水會(huì)溢到二樓的住戶家里。居民抱怨連連，物業(yè)公司難以維持。2016年下半年，水泵房一次漏水1萬(wàn)多元，物業(yè)公司最終強(qiáng)行從小區(qū)撤離，小區(qū)管理陷入混亂停擺狀態(tài)。

小區(qū)住戶少、體量小，其他物業(yè)也不愿入駐。為解決瑞龍閣小區(qū)無(wú)管理的混亂狀況，2017年4月，東塘街道、楓樹(shù)山社區(qū)指導(dǎo)召開(kāi)小區(qū)業(yè)主大會(huì)，重建業(yè)委會(huì)，動(dòng)員講政治、懂治理、有責(zé)任心的小區(qū)“能人”參選業(yè)委會(huì)、擔(dān)任單元長(zhǎng)，探索實(shí)施居民自治管理的模式。

楓樹(shù)山社區(qū)召開(kāi)紅色物業(yè)居民代表大會(huì)。

2017年初，由小區(qū)業(yè)委會(huì)牽頭，一單元全體業(yè)主共同籌措資金12.8萬(wàn)元，更換了一單元電梯；2018年，二單元704業(yè)主牽頭，業(yè)委會(huì)協(xié)助，參照一單元的經(jīng)驗(yàn)更換了二單元電梯，從此小區(qū)居民出行無(wú)憂。針對(duì)水泵房問(wèn)題，業(yè)委會(huì)牽頭建立了巡檢制度，并逐步更換控制閥、控制器、主水閥、主上水管等，排除了隱患，阻斷了重大損失的發(fā)生。

“我們組建了瑞龍閣業(yè)主微信群和住戶微信群，重大事項(xiàng)在業(yè)主群里交流，日常工作在住戶群里交流。”瑞龍閣小區(qū)業(yè)委會(huì)主任彭納新介紹，業(yè)主們參與意識(shí)更強(qiáng)了，共同討論制定的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、小區(qū)管理規(guī)約、財(cái)務(wù)管理等制度，能夠真正體現(xiàn)業(yè)主心聲。小區(qū)創(chuàng)新了物業(yè)和水電費(fèi)收付方式，更節(jié)約管理成本?！段飿I(yè)費(fèi)收費(fèi)明細(xì)表》和《年度開(kāi)支明細(xì)表及預(yù)算表》會(huì)定期在微信群公示，接受業(yè)主監(jiān)督，不斷規(guī)范業(yè)委會(huì)工作。

通過(guò)建立“領(lǐng)頭人”隊(duì)伍，規(guī)范自治管理模式，營(yíng)造共商共治的良好氛圍，如今瑞龍閣小區(qū)越來(lái)越好，大家安居樂(lè)業(yè)，互幫互助，原來(lái)的“問(wèn)題小區(qū)”現(xiàn)在人情味十足，已然形成了一種瑞龍閣“家文化”。

3 開(kāi)展紅楓媽媽志愿服務(wù)

多元共治推動(dòng)“獨(dú)角戲”變?yōu)椤按蠛铣?/strong>