日前，市人民政府辦公室印發(fā)了新修訂的《襄陽市物業(yè)服務(wù)和管理辦法》，將從2023年1月1日起施行。

襄陽市物業(yè)服務(wù)和管理辦法

第一章 總則

第一條 為構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)服務(wù)和管理體系，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人和其他物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，保障物業(yè)依法、安全、合理使用，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市市區(qū)內(nèi)的住宅物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng)及其相關(guān)監(jiān)督管理適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)服務(wù)人等形式，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條 物業(yè)服務(wù)和管理納入社區(qū)治理體系，充分運(yùn)用決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評(píng)、成果共享的“五共”理念，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人三方聯(lián)動(dòng)的治理格局。推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)中建立黨組織。

第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的管理工作，依法履行下列職責(zé)：制定本市物業(yè)服務(wù)和管理相關(guān)政策并組織實(shí)施；指導(dǎo)和監(jiān)督縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的管理工作；建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)和管理信用信息系統(tǒng)，實(shí)行行業(yè)信用管理；指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)制定和實(shí)施自律性規(guī)范；實(shí)施物業(yè)服務(wù)和管理方面的其他職能職責(zé)。

區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的管理工作，依法履行下列職責(zé)：貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)政策和制度；對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)督管理；指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌、管理和使用；組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展培訓(xùn)；指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；落實(shí)物業(yè)服務(wù)和管理方面的其他職能職責(zé)。

發(fā)改、公安、民政、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、城管執(zhí)法、市場監(jiān)管、民防等相關(guān)主管部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作，建立違法行為投訴、處理和回復(fù)制度，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法及時(shí)處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第五條 各城區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)，建立綜合協(xié)調(diào)和保障機(jī)制，納入對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的考核內(nèi)容。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，并應(yīng)當(dāng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛；居（村）民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)督促業(yè)主委員會(huì)（小區(qū)物業(yè)自管組織）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)服務(wù)和管理糾紛?！　?/p>

第六條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會(huì)議制度。

聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集，住建、公安、民政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、城管執(zhí)法、市場監(jiān)管等相關(guān)行政主管部門和居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、專營單位等各方代表參加，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng)中的重難點(diǎn)問題?！　?/p>

第七條 市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，提高物業(yè)服務(wù)水平。

第二章 前期物業(yè)管理

第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃優(yōu)先、功能完善、資源共享、便民利民的原則。

本市劃分物業(yè)管理區(qū)域按下列方法執(zhí)行：　　

（一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)區(qū)域。一個(gè)項(xiàng)目視為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但規(guī)模過大、劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，可以劃分為不同的物業(yè)區(qū)域；　　

（二）分期建設(shè)項(xiàng)目或兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)且相鄰的住宅項(xiàng)目，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，可劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；　　

（三）已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對(duì)集中的住宅區(qū)，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。　　

第九條 建設(shè)單位應(yīng)在辦理《商品房預(yù)售許可證》或現(xiàn)房銷售前，持自然資源和規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖，向物業(yè)所在地區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門（以下簡稱“所在地住建部門”）提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的備案申請(qǐng)。　　

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將確定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示?！　?/p>

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)和管理。　　

第十條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)方式公開選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅面積不超過三萬平方米的，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并報(bào)所在地住建部門備案。前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同市市場監(jiān)督管理部門擬定。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。臨時(shí)管理規(guī)約示范文本由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門擬定?！　?/p>

第十一條 新建住宅的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列要求在物業(yè)區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房：

（一）不低于總建筑面積千分之二，且最少不低于一百平方米。業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，其面積不低于二十平方米；

（二）應(yīng)當(dāng)具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件，配置獨(dú)立合格的水、電等計(jì)量裝置；

（三）物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，也不得擅自變更用途。

第十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付十五日前，與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作，按照國家規(guī)定移交承接查驗(yàn)資料。承接查驗(yàn)后，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗(yàn)完成之日起三十日內(nèi)，向所在地住建部門備案下列資料：

　　（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

　　（二）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

　?。ㄈ┙ㄔO(shè)單位移交資料清單；

　?。ㄋ模┎轵?yàn)、交接記錄；

　?。ㄎ澹┢渌c承接查驗(yàn)有關(guān)的資料。

物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)成立之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。

第三章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第十三條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主，物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非業(yè)主為物業(yè)使用人。業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)。委托應(yīng)當(dāng)以書面形式提交業(yè)主委員會(huì)。

第十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付的房屋專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十或者交付房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十或者自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達(dá)百分之二十的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主總?cè)藬?shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第十五條 符合本辦法第十四條規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向所在地住建部門提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面報(bào)告，業(yè)主也可以提出書面報(bào)告，所在地住建部門應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到通知之日起三十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)按照法律、法規(guī)和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定組織召開。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十七條 業(yè)主大會(huì)決定本辦法第十六條規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定其中第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，依法履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)和業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，并接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，委員中黨員比例一般應(yīng)不低于50%，主任一般由黨員擔(dān)任。

鼓勵(lì)符合條件的居（村）民委員會(huì)成員、社區(qū)黨組織成員、黨代表、人大代表、政協(xié)委員依法參選業(yè)主委員會(huì)成員。落實(shí)“雙向進(jìn)入、交叉任職”，健全“三方聯(lián)動(dòng)、多元共治”格局。

第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向所在地住建部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案，并告知屬地社區(qū)居委會(huì)：

（一）業(yè)主委員會(huì)選舉情況和業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布書面報(bào)告，接受業(yè)主詢問；

（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的相關(guān)問題，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；

（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（六）組織、監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（七）擬定共有部分經(jīng)營方案和共有資金使用和管理辦法并提請(qǐng)業(yè)主共同決定。業(yè)主大會(huì)可根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，通過議事規(guī)則和管理規(guī)約約定，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營收益支出決策權(quán)力，并公布經(jīng)營所得收益和支出情況；

（八）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、社區(qū)建設(shè)和公益宣傳等工作；

（九）法律法規(guī)、業(yè)主公約和管理規(guī)約規(guī)定的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主委員會(huì)作出違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理規(guī)約的決定，街道應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改，拒不整改的依法依規(guī)撤銷其決定，并公告業(yè)主。

鼓勵(lì)有條件的住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專職執(zhí)行秘書，其工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。　　

業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。

第二十二條 業(yè)主大會(huì)可以采用招標(biāo)投標(biāo)方式確定候選物業(yè)服務(wù)人，候選物業(yè)服務(wù)人確定后，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決，表決通過后由業(yè)主委員會(huì)與其簽定物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整辦法、收費(fèi)方式、雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項(xiàng)維修資金的管理與使用、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理與使用、合同期限、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出、資料的移交、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)所在地住建部門備案。

第四章 物業(yè)服務(wù)

第二十三條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格和相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)服務(wù)項(xiàng)目所在地住建部門備案。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同、國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范提供物業(yè)服務(wù)；

（二）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項(xiàng)等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

（三）落實(shí)安防人員、設(shè)施及安保措施，確保安防監(jiān)控設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

（四）維護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，落實(shí)生活垃圾分類投放管理責(zé)任人責(zé)任，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類處理；

（五）定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修；

（六）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)，為業(yè)主提供免費(fèi)查詢服務(wù)；

（七）實(shí)行二十四小時(shí)值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；

（八）聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門定期報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等資料。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況、住宅專項(xiàng)維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和支出情況；

（五）物業(yè)區(qū)域內(nèi)停車位、車庫的銷售、出租、分配以及使用情況；

（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

第二十六條 本市實(shí)行物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解員參與調(diào)解制度。　　

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)設(shè)專兼職人民調(diào)解員，并在社區(qū)內(nèi)予以公布。下列糾紛可由人民調(diào)解員依法進(jìn)行調(diào)解：　　

（一）業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間因物業(yè)服務(wù)和管理引起的糾紛；　　

（二）業(yè)主與業(yè)主之間的鄰里糾紛以及因物業(yè)維修而產(chǎn)生的糾紛；　　

（三）業(yè)主個(gè)人需要調(diào)解物業(yè)服務(wù)和管理中出現(xiàn)的其他糾紛。

第二十七條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)和管理重大事件報(bào)告制度。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施并向所在地住建部門和相應(yīng)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)和專營單位報(bào)告：　　

（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸、自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全的；　　

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且依靠自身能力難以排除，可能危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全的；　　

（三）物業(yè)服務(wù)人員擬集體撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活的；　　

（四）發(fā)生群體性的事件；　　

（五）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件；　　

（六）其他嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作?！　?/p>

第二十八條 住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)住建主管部門制定并公布基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。住宅前期物業(yè)服務(wù)以外的價(jià)格由市場競爭形成，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要監(jiān)測并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。引導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同約定物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整方式。

前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付之日后的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。

第二十九條 住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

已經(jīng)移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理的設(shè)施設(shè)備，其維修、養(yǎng)護(hù)、更新等費(fèi)用，不得從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。

專業(yè)經(jīng)營單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。

第三十條 對(duì)于原有老舊住宅小區(qū)、零散社區(qū)住宅及暫時(shí)難以實(shí)行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)和管理的區(qū)域，各轄區(qū)政府應(yīng)采取專業(yè)化物業(yè)服務(wù)為主、“黨建 業(yè)主”自管為輔、單位管理過渡、社區(qū)保障性管理的多元管理模式實(shí)施物業(yè)服務(wù)和管理，促進(jìn)高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋。

有條件的，應(yīng)合理規(guī)劃建設(shè)“紅色驛站”，滿足群眾多樣化需求。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十一條 業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。　　

物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合?！　?/p>

相關(guān)行業(yè)監(jiān)管工作人員公務(wù)巡查、社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行人口、綜合治理等宣傳監(jiān)管工作，以及相關(guān)專營單位對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備檢查維修，需要進(jìn)入住宅小區(qū)時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)予積極配合，并提供便利條件?！　?/p>

第三十二條 物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　（一）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品；

　?。ǘ]有防水功能的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；

　　（三）違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，破壞、擅自改變房屋外貌或者擅自改變架空層、設(shè)備層等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；

　?。ㄋ模┥米哉加谩⑼诰蛭飿I(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場地，損毀樹木、綠地；

　?。ㄎ澹┻`反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，擅自占?jí)?、遷移燃?xì)夤艿溃瑩p壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；

　?。╇S意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng)、光源等；

　　（七）擅自架設(shè)電線、電纜，在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫，在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品；

　?。ò耍┻`反規(guī)定停放車輛；

　?。ň牛┻`反規(guī)定出租房屋；

　?。ㄊ┻`反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物或者種植植物；

　?。ㄊ唬┓煞ㄒ?guī)、業(yè)主公約和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和所在地公安、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、住建、城管執(zhí)法、市場監(jiān)管、消防救援等有關(guān)行政主管部門和街道綜合執(zhí)法、鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關(guān)執(zhí)法部門報(bào)告，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

第三十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、允許施工時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求、注意事項(xiàng)等內(nèi)容及其他需要約定的事項(xiàng)。

業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。按照規(guī)定需報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法按程序辦理。

物業(yè)服務(wù)人對(duì)房屋裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行檢（巡）查時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)為業(yè)主裝飾裝修提供必要的便利條件，不得違法收取任何費(fèi)用。

第三十四條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。合法利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動(dòng)的，不得影響房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的安全和正常使用，并依法經(jīng)業(yè)主共同決定。利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、改善共用設(shè)施設(shè)備，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。　　

第三十五條 住宅小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！　?/p>

第三十六條 住宅物業(yè)、住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金。未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購買人。

第三十七條 物業(yè)保修期滿后，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急措施，并向所在地住建部門提出使用住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)：

（一）屋面、外墻滲漏的；

（二）電梯故障的；

（三）消防設(shè)施故障的；

（四）公共護(hù)欄（圍）破損嚴(yán)重的；

（五）樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的；

（六）共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（七）危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的其他情形。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門收到維修申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)即時(shí)核準(zhǔn)并撥付住宅專項(xiàng)維修資金。

第六章 法律責(zé)任　　

第三十八條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)調(diào)解決；不能自行協(xié)調(diào)解決的，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解，也可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟?！　?/p>

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！　?/p>

業(yè)主委員會(huì)資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其移交，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助。

第三十九條 建設(shè)單位有未通過招標(biāo)投標(biāo)方式或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在物業(yè)保修期內(nèi)未按照規(guī)定履行保修責(zé)任等行為的；專業(yè)經(jīng)營單位有未按照規(guī)定接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備或者未按照規(guī)定對(duì)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新等行為的；物業(yè)服務(wù)人存在中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實(shí)施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為的，未按照規(guī)定在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示有關(guān)信息等違法違規(guī)行為的，由相關(guān)主管部門依據(jù)《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)予以相應(yīng)處罰?！　?/p>

與物業(yè)服務(wù)和管理有關(guān)的管理部門及其工作人員玩忽職守的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門實(shí)行問責(zé)或給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！　?/p>

第七章 附則　　

第四十條 本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同相關(guān)部門按照國家法律、法規(guī)和本辦法制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則。各縣（市）可結(jié)合自身實(shí)際，參照?qǐng)?zhí)行?！　?/p>

第四十一條 本辦法自2023年1月1日起施行，有效期五年。

本辦法施行期間，國家、省出臺(tái)新規(guī)定的，從其規(guī)定。

（未經(jīng)許可 不得轉(zhuǎn)載)

首席記者：唐蘭剛

編輯：王路 | 校對(duì)：黃娟

責(zé)編：鄭海 | 審核：周嘉賓