參考閱讀：基層治理走進(jìn)新時代｜業(yè)主直接海選新物業(yè)在武漢這個小區(qū)正式啟動

關(guān)于公布武漢市佳源花都三期（城市之光）小區(qū)物業(yè)選聘業(yè)主大會召開流程的公告

一、業(yè)主大會召開的背景

佳源花都三期（城市之光）小區(qū)位于武漢市東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)佛祖嶺街道黃龍山社區(qū)，本項目由20棟多層住宅組成，共有業(yè)主1968戶。

小區(qū)第一屆業(yè)委會于2021年9月10日成立，現(xiàn)物業(yè)武漢金地幸福物業(yè)管理有限公司為前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂的是前期物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)小區(qū)2022年度業(yè)主大會決議精神，按照《民法典》和《武漢市物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，需要召開業(yè)主大會由全體業(yè)主共同投票決定。

綜上所述：需業(yè)委會組織召開物業(yè)選聘業(yè)主大會，由全體業(yè)主共同決定，投票表決選聘小區(qū)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

二、業(yè)主大會召開的原則

（一）堅持依法組織

物業(yè)選聘活動屬于小區(qū)重大事項，需按照《民法典》和《武漢市物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定依法組織召開業(yè)主大會，由全體業(yè)主共同投票決定。本小區(qū)業(yè)主較多，召開一次業(yè)主大會不容易，整個過程既要做到依法合規(guī)，符合現(xiàn)行法律，更要有創(chuàng)新的逆向破解思維，按照行政行為“法無授權(quán)不可為”、民事活動“法無禁止即可為”的原則開展工作，必要時邀請第三方專業(yè)咨詢機構(gòu)或法律顧問做業(yè)主大會合規(guī)指導(dǎo)。

（二）堅持黨建引領(lǐng)

小區(qū)選聘事項重大，社會關(guān)注度高，業(yè)主大會將在街道、社區(qū)的指導(dǎo)下，采取黨建引領(lǐng)，充分發(fā)揮社區(qū)、小區(qū)黨員代表先鋒示范作用，由小區(qū)黨員等參與小區(qū)業(yè)主大會監(jiān)督工作，依法組織召開業(yè)主大會。

（三）發(fā)揮科技賦能

召開業(yè)主大會，屬于民事活動，按照“法無禁止即有效”原則，業(yè)主大會可使用業(yè)主決策信息系統(tǒng)。本次業(yè)主大會，結(jié)合新冠疫情防控要求，充分發(fā)揮科技賦能作用，特別是大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)助力提高業(yè)主參與率和業(yè)主大會成功率方面的，通過線上線下相結(jié)合的方式破解民生難題，爭取召開一次社區(qū)治理、科技賦能、公開透明、合規(guī)高效的創(chuàng)新業(yè)主大會盛會。

（四）堅持公開透明

小區(qū)業(yè)主需求差異大，什么樣的物業(yè)符合業(yè)主的主流需求，需要通過召開業(yè)主大會來共同決定，并獲得法定通過（2/3業(yè)主和面積參與，其中1/2業(yè)主和面積贊同），過程公開透明非常關(guān)鍵，至關(guān)重要，特別要注重通過大數(shù)據(jù)和移動互聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)一步提高公開透明度，面向小區(qū)老年業(yè)主、年輕業(yè)主、不常駐小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人和各競選物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，盡量做到公開透明，減少一些謠言與流程瑕疵。

（五）堅持民主自治

《民法典》規(guī)定，物業(yè)小區(qū)專有權(quán)和共有權(quán)范圍屬于業(yè)主自治，有關(guān)共有事項需要通過召開業(yè)主大會來共同決定，如何召開業(yè)主大會，傳統(tǒng)方式由業(yè)委會幾個人或代理機構(gòu)或幾個外部專家來決定，經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)疑和舉報，是當(dāng)前基層社區(qū)治理的難點與重點，如何依托云計算、大數(shù)據(jù)、智能化、區(qū)塊鏈等新技術(shù)，使用業(yè)主決策電子投票平臺、抖音/視頻號/今日頭條/公眾號等新媒體工具來提高過程公開透明度和投票效率是實現(xiàn)業(yè)主自治的有效手段，讓每個業(yè)主都是小區(qū)選聘物業(yè)的評委和專家，小區(qū)共同事項大家說了算，而不是傳統(tǒng)方式由業(yè)委會或幾個外部專家說了算。

三、業(yè)主大會召開的步驟

按照《民法典》和《武漢市物業(yè)管理條例》，物業(yè)選聘活動屬于小區(qū)重大事項，需組織召開業(yè)主大會，由全體業(yè)主投票表決且獲得通過是法定程序，居民小區(qū)物業(yè)費由業(yè)主自己支付，物業(yè)選聘屬于業(yè)主自治范疇，不屬于政府招標(biāo)采購范圍，因此公開招標(biāo)/比選/遴選并不是物業(yè)選聘活動的法定程序，部分采取招標(biāo)的小區(qū)，也容易出現(xiàn)質(zhì)疑和滋生腐敗，通過業(yè)主共同投票決定（俗稱：海選或公投），大家的“管家”大家選，可提高公開透明度，體現(xiàn)小區(qū)共同事項由大家集體決策，更符合《民法典》業(yè)主共同決定精神。

參考借鑒武漢市乃至全國范圍內(nèi)其它小區(qū)失敗教訓(xùn)與成功經(jīng)驗，結(jié)合佳源花都三期（城市之光）小區(qū)實際情況，為避免轄區(qū)街道、社區(qū)、小區(qū)業(yè)委會或招標(biāo)代理機構(gòu)被卷入重大質(zhì)疑或被謠言擊垮，建議采取不設(shè)置資質(zhì)門檻條件、不制定評分標(biāo)準(zhǔn)、不發(fā)布標(biāo)書，維持現(xiàn)有物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，通過直接發(fā)布15天業(yè)主大會召開公告，面向所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)開放接受報名，包括現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可報名，收取競選保證金20萬，組織競選物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展線上線下宣講，組織召開業(yè)主大會投票，采取線上線下相結(jié)合的方式，每個業(yè)主都是評委，業(yè)主參考物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬派項目經(jīng)理、前期整改投入（嫁妝）資金承諾、特色及服務(wù)承諾、周邊業(yè)績案例及團(tuán)隊風(fēng)采、企業(yè)榮譽及資質(zhì)、企業(yè)發(fā)展簡歷、推薦項目業(yè)主實地踏勘評價、主管部門處罰查詢風(fēng)險提示、業(yè)委會風(fēng)險提示等綜合因素，讓每個業(yè)主評委同時勾選出N家物業(yè)服務(wù)企業(yè)（N=報名成功物業(yè)企業(yè)數(shù)量M的30-50%），采取過程公開透明、流程合規(guī)高效的方式只召開一次業(yè)主大會就選聘出新物業(yè)，業(yè)委會與獲得法定通過且得票數(shù)最高（業(yè)主票數(shù)相同，以得票面積從高到低依次排序）的服務(wù)企業(yè)簽約，競選保證金轉(zhuǎn)為合同履約保證金，業(yè)委會無息退還未簽約物業(yè)服務(wù)企業(yè)競選保證金。

四、業(yè)主大會召開的流程

（一）業(yè)委會召開會議，就投票表決物業(yè)選聘等議題組織召開業(yè)主大會，是否委托第三方專業(yè)咨詢服務(wù)機構(gòu)協(xié)助召開本次業(yè)主大會做出決定，形成業(yè)委會會議紀(jì)要，成立物業(yè)選聘業(yè)主大會會務(wù)組，報轄區(qū)街道辦事處和社區(qū)居委會征求意見。

（二）發(fā)布業(yè)主大會召開公告（15天），同時抄送轄區(qū)街道辦事處、轄區(qū)社區(qū)居委會；公示物業(yè)選聘業(yè)主大會召開流程（本流程）（3天）。

（三）本公告發(fā)布后前5天，會務(wù)組向所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)開放接受報名，第三方專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)一收取會務(wù)報名費3000元/家（收取后不退，用于支付第三方咨詢服務(wù)費、司法公證費和業(yè)主大會會務(wù)費等，不足部分由中選物業(yè)服務(wù)企業(yè)補足），另擬收取3000元/家用于會務(wù)組統(tǒng)一組織（不繳該費用者不參加會務(wù)組統(tǒng)一組織）線上線下集中展示、網(wǎng)絡(luò)直播、云展臺等宣傳/宣講服務(wù)和物業(yè)項目實地考察等），報名物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)委會對公銀行賬戶繳納競選保證金20萬/家，不接受分公司和聯(lián)合體報名。

（四）報名時，業(yè)委會向報名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)放《佳源花都三期（城市之光）小區(qū)物業(yè)選聘業(yè)主大會召開流程及相關(guān)事項告知書》，規(guī)定日期報名物業(yè)服務(wù)企業(yè)向會務(wù)組反饋書面《回執(zhí)函》，否則會務(wù)組向全體業(yè)主發(fā)布未收到《回執(zhí)函》的風(fēng)險提示；

（五）報名截止后，業(yè)委會向小區(qū)業(yè)主公示報名成功物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單（以競選保證金銀行到賬時間先后排序），公示報名競選企業(yè)數(shù)量和業(yè)主同時勾選企業(yè)數(shù)量范圍；

（六）針對繳納了宣傳服務(wù)費的企業(yè)，會務(wù)組統(tǒng)一組織宣傳與實地考察：制作物業(yè)服務(wù)企業(yè)展板、組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展線上宣講直播（30分鐘/家 10分鐘答疑）、開通物業(yè)服務(wù)企業(yè)線上云展臺、組織業(yè)主代表實地考察報名物業(yè)服務(wù)企業(yè)推薦案例現(xiàn)場；

（七）業(yè)主大會投票，每個業(yè)主可同時勾選報名物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量的30-50%（四舍五入）家數(shù)，例如：20選6-10家、10選3-5家，8選2-4家，5選2-3家等，本次業(yè)主大會每個業(yè)主投票數(shù)待報名結(jié)束后公示確定；

（八）業(yè)主大會決議，業(yè)主大會獲得法定（業(yè)主和面積參與率均超過2/3，其中有競選物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得50%業(yè)主和面積的贊同）通過，經(jīng)過7天公示，在業(yè)委會未收到關(guān)于本次業(yè)主大會實質(zhì)性問題質(zhì)疑后，業(yè)委會優(yōu)先與得票數(shù)最高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽約（如得票數(shù)相同，以得票面積從高到低排序），簽約物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競選保證金轉(zhuǎn)為合同履約保證金，前期整改投入資金劃入業(yè)委會對公監(jiān)管賬戶，3日內(nèi)無息退還未簽約物業(yè)服務(wù)企業(yè)競選保證金，物業(yè)選聘業(yè)主大會結(jié)束。

武漢市佳源花都三期（城市之光）小區(qū)第一屆業(yè)主委員會

2022年10月25日印發(fā)

特此公示！

抄送：佛祖嶺街道辦事處、黃龍山社區(qū)

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武漢城市之光業(yè)主大會截圖